Insight

물류의 어원인 ‘로지스틱스(Logistics)’는 전쟁의 승패를 좌우하던 병참에서 유래한 개념입니다. 전장에서 병참은 전면에 드러나지 않지만 보급의 속도와 정밀성으로 전황을 결정지었습니다. 물류센터 역시 보이지 않는 곳에서 비즈니스의 승패를 가릅니다. 오늘날 물류센터는 상품이 최종 소비자에게 도달하는 전 과정을 집약하는 핵심 하드웨어로서, 기업의 운영 효율과 서비스 경쟁력에 직결되는 인프라로 진화했습니다. 그 결과 트렌드 변화에 민감한 여타 상업용 부동산과 달리, 안정성과 장기성을 근간으로 하는 독자적인 자산군으로 자리매김했습니다. 이처럼 물류센터의 전략적 중요성이 부각되는 가운데, 물류 부동산 시장을 둘러싼 구조적 변화 역시 가속화되고 있습니다. 수급 사이클의 전환과 물류 생태계 내 경쟁의 심화, 그리고 이에 따른 투자 패러다임의 재편은 시장이 새로운 국면에 진입하고 있음을 보여주는 신호입니다. 물류 부동산 시장의 재가동 이지스자산운용 전략리서치실에 따르면 한국 물류센터 거래 규모는 2022년 약 6.5조 원을 정점으로 감소세를 보였으나, 2025년 약 5.2조 원(YoY +92.9%)을 기록하며 시장이 일부 회복되는 모습을 보이고 있습니다. 코로나19 시기 온라인쇼핑 급증으로 급격히 확대되었다가 2022년 금리 인상으로 위축됐던 국내 물류센터 시장은 2025년 들어 신용도가 높은 임차인과 중·장기 계약을 확보한 물류센터들이 계약 갱신에 성공하며 불확실성을 해소하고 있습니다. 특히 입지가 우수한 프라임급 물류 자산에 외국계 투자자들의 관심이 이어지며 투자 심리 또한 점차 회복되는 양상을 보입니다. 국내 물류 수요의 펀더멘털 또한 견고한 것으로 판단됩니다. 국내 온라인 침투율이 코로나19 이전 30% 미만에서 2025년 3분기 기준 약 34% 수준으로 확대되며 주요 선진국 대비 높은 수준을 유지하고 있다는 점이 이를 뒷받침합니다(이지스자산운용 전략리서치실). 2025년 온라인쇼핑 거래액(272조 398억 원) 역시 전년 대비 4.9% 증가하여 역대 최고치를 경신했습니다(국가데이터처, 2025년 12월 및 연간 온라인쇼핑동향). 이는 같은 해 경제성장률(1.0%)을 크게 웃도는 수준으로, 온라인 소비 성장이 실물 경제를 상회하는 가운데 물류 인프라 수요는 여전히 구조적 확장 국면에 있는 것으로 해석됩니다. 공급 절벽이 만든 기회: 수급 재편의 시작 국내 물류센터 시장은 최근 공급 측면에서 뚜렷한 사이클 변화를 경험하고 있습니다. 2023년 약 188만 평(전년 대비 약 71% 증가)이 신규 공급되며 역대 최대 규모의 물량이 시장에 공급된 이후, 시장 내 수급 구조에도 변화가 나타나기 시작한 것입니다(이지스자산운용 전략리서치실). 특히 러시아-우크라이나 전쟁 이후 원자재 가격 상승과 글로벌 통화 긴축 기조가 맞물리면서 신규 물류센터 개발 사업은 상당 부분 위축되었습니다. CBRE의 ‘2026 국내 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서에 따르면 국내 물류센터 신규 공급은 2026년 약 86만㎡ 수준으로 예상되며, 이는 최근 10년 내 가장 낮은 공급 규모에 해당합니다. CBRE는 해당 공급량이 2025년 순흡수면적의 절반에도 미치지 않는 수준으로 평가되는 만큼, 제한적인 신규 공급 환경이 이어질 경우 시장의 공실 리스크 역시 추가적으로 완화될 가능성을 제기하고 있습니다. 물류 인프라 패권 전쟁의 새 전선 물류 시장의 경쟁은 단순한 배송 속도에 그치지 않고, 대규모 플랫폼 인프라 투자 경쟁으로 확장되고 있습니다. 주요 이커머스 및 물류 기업들은 전국 단위 물류 네트워크와 자동화 설비, 데이터 기반 운영 역량을 중심으로 장기적인 경쟁 우위를 확보하려는 전략을 강화하는 추세입니다. • 쿠팡의 인프라 초격차 2014년 로켓배송 도입 이후 쿠팡은 지속적인 인프라 투자를 통해 전국 단위 물류 네트워크를 선점해 왔습니다. 유료 멤버십 가입자 수 확대와 뉴욕증시 상장 당시 100조 원대에 달했던 기업가치는 물류 자산이 기업 가치의 핵심 축임을 보여주는 사례입니다. 최근에는 물류 자동화 고도화와 리츠 설립을 통한 자산 유동화를 병행하며, 확보된 자금을 다시 물류 인프라에 재투자하는 선순환 구조를 구축해 인프라 경쟁력을 강화하고 있습니다. • 플랫폼 연합과 C-커머스의 공습 네이버는 ‘네이버플러스 스토어’와 컬리와의 협업 등을 통해 신선식품 및 커머스 경쟁력을 강화하고, 마켓플레이스 기반 판매자를 지원하기 위한 물류 역량 확보에도 주력하고 있습니다. 이러한 플랫폼 연합 기반의 생태계 확장 속에서, 테무·징동 등 중국계 이커머스(C-커머스) 플랫폼이 2024년 이후 한국 시장 공략을 본격화하며 국내 물류 거점과 라스트마일 네트워크 경쟁도 한층 심화되는 중입니다. • 3PL 기업의 첨단화 CJ대한통운은 ‘매일오네’ 등 주 7일 배송 서비스를 도입해 배송 체계를 고도화하는 한편, 자동화 설비와 데이터 기반 운영 시스템을 기반으로 스마트 물류 역량을 강화하고 있습니다. 롯데글로벌로지스의 경우 롯데쇼핑이 도입한 AI 기반 물류 플랫폼 오카도의 물류 파트너로 참여해 수요 예측과 재고 관리, 배송 효율화를 수행할 예정입니다. 물류 투자의 새로운 문법 이처럼 이커머스와 3PL 등 물류 시장 참여자 간 경쟁이 심화되면서 물류 투자에 대한 관점 역시 빠르게 전환되고 있습니다. 물류 투자는 더 이상 단순한 부동산 투자에 머무르지 않고, 인프라와 네트워크를 선점하기 위한 전략적 투자로 재편되는 추세입니다. 과거에는 개별 물류센터의 수익률 중심으로 투자 판단이 이루어졌다면, 향후에는 물류 포트폴리오와 물류 네트워크 확보 차원의 접근이 필요합니다. 해당 자산이 전체 물류 네트워크 내에서 수행하는 기능과 위치, 그리고 라스트마일 효율성에 미치는 영향이 더욱 중요한 평가 기준으로 부상하고 있습니다. 결국 물류 투자의 핵심은 개별 자산의 성과를 넘어 해당 자산이 물류 시스템 내에서 창출하는 전략적 가치에 있습니다. 이지스자산운용은 포트폴리오 차원의 배치와 네트워크 효율, 이 두 관점을 축으로 물류 투자의 새로운 기준을 만들어 나갑니다. 글 | 이승훈 사업그룹4파트장 구성 및 정리 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저 ──────────── - 해당 콘텐츠는 콘텐츠 이용자의 투자 의사결정에 대한 근거 자료로 이용될 목적으로 작성되었거나, 금융투자상품 판매 및 투자 권유, 종목 추천, 투자의사결정의 조언을 위하여 작성된 것이 아닙니다. 해당 콘텐츠에 제공되는 어떠한 자료나 정보에 대하여도 당사는 자료나 정보의 정확성 및 완전성에 대하여 명시적으로든 또는 묵시적으로든 어떠한 의견 표명이나 보증을 하지 않으며, 해당 콘텐츠에 근거하여 잠재적 투자자가 내린 의사결정의 결과로 발생하는 어떠한 종류의 손해나 피해에 대하여 당사는 어떠한 책임과 의무도 부담하지 않습니다. 또한, 이에 대하여 잠재적 투자자는 아무런 이의도 제기할 수 없습니다. - 상기 내용은 2026년 4월 기준으로 작성된 것이며 관련 법령 및 내부통제기준에 따른 관련 절차를 준수하였습니다. 해당 콘텐츠의 자료 및 정보는 시장 환경이 변화하거나, 주식 시장, 금리, 인플레이션, 세제 정책 등 사회적, 경제적, 정책적 환경이 변화할 경우, 기타 자산가격 변동, 환율 변동, 신용등급 하락, 부동산 가격하락, 운용결과 등 또는 화재, 홍수, 전염병 창궐과 같은 천재지변이 발생하는 등의 경우에 따라 변경될 수 있으며, 이에 따라 금융(투자)상품은 투자원금의 일부 또는 전액 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속되고 예금자보호법에 따른 보호대상이 아닙니다. 과거의 운용실적이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니며, 해당 컨텐츠 작성시점 및 미래에는 이와 다를 수 있습니다. 거래비용, 기타비용이 추가로 발생할 수 있습니다. - 해당 콘텐츠는 법적으로 제출되거나 등록되지 아니하였으며, 어떠한 법률에 의하여도 승인된 것이 아닙니다. 본 콘텐츠에는 일부 주관적 견해가 포함되어 있을 수 있으며, 당사의 공식적인 의견 표명이나 견해에 해당하지 않습니다. 해당 콘텐츠는 주식의 모집 또는 매매 및 청약을 위한 권유를 목적으로 하지 않으며, 투자자는 (금융상품판매업자)로부터 관련 법령에 따라 충분히 설명을 받을 권리가 있습니다. 투자자의 모든 투자결정은 증권신고서 또는 (예비)투자설명서 및 약관 등을 반드시 읽어 보시고 이를 통해 제공되는 정보만을 바탕으로 내려져야 합니다. 본인의 투자 판단 하에 신중하게 투자결정하시기 바랍니다. [이지스자산운용(주) 준법감시인 심사필 제900-26-광고-083호 (2026년 4월 14일~2027년 04월 13일)]

물류센터의 경쟁력은 스펙만으로 설명하기 어려워지고 있습니다. 같은 입지와 규모를 갖춘 자산이라도 임차 수요와 임대료 수준, 운영 효율에서 뚜렷한 성과 차이가 나타나기 때문입니다. 이러한 차이에 대한 평가와 중요성은 시장 환경 변화에 따라 더욱 커지고 있습니다. 좋은 물류센터는 하드웨어와 소프트웨어 요소가 유기적으로 결합되어 임차인의 운영 모델과 정합성을 이루며, 궁극적으로 비즈니스 성과를 극대화하는 공간입니다. 이러한 관점에서 물류 자산을 선별하기 위해서는 다음과 같은 주요 기준을 충족해야 합니다.1. 입지 수도권 인접 지역에서 경쟁력 있는 물류센터는 대부분 수도권 외곽순환도로와 제2외곽순환도로 인근에 위치하고 있습니다. 또한 경부·중부고속도로와 주요 국도(3번, 17번, 45번) 축을 따라 IC 접근성이 우수한 자산들은 지속적으로 높은 수요를 확보하고 있습니다. 이러한 입지적 경쟁력을 갖춘 물류센터는 공급 확대 국면에서도 안정적인 임차 수요를 유지하며, 자산의 장기적인 가치 안정성을 뒷받침합니다. 2. 대형화 글로벌 물류 기업들은 아마존의 FBA(Fulfillment by Amazon) 모델을 기반으로 권역별 Hub & Spoke 구조를 고도화하고 있습니다. 이 구조는 재고를 핵심 거점에 집중시키고, 이를 기반으로 권역별 배송을 수행함으로써 전체 물류 효율을 극대화하는 방식입니다. 이러한 운영 방식에서는 대규모 재고를 안정적으로 처리할 수 있는 중심 거점이 필수적이며, 이에 따라 Hub 센터와 풀필먼트 센터는 점차 대형화되는 흐름을 보이고 있습니다. 향후 이러한 구조가 보편화될 경우 대형 물류센터에 대한 수요는 지속적으로 확대될 것으로 예상됩니다. 동시에 수도권 내 대형 물류센터 개발은 규제와 인허가 부담으로 공급이 제한되는 양상을 보이는 만큼 대형 자산의 희소성이 부각될 전망입니다. 3. 레이아웃 물류센터의 평면 설계는 운영 효율을 좌우하는 핵심 요소입니다. 차량 회전 반경, 접안공간의 규격, 도크 간격, 램프 경사도, 동선 분리 등은 실제 운영 성과에 직접적인 영향을 미칩니다. 특히 작은 설계 차이가 처리 속도와 운영 비용에 영향을 미친다는 점에서, 체계적인 레이아웃 설계는 물류센터 경쟁력의 주요 기반이 됩니다. 4. 전력 인프라 물류센터 운영 환경은 자동화 설비 확대와 함께 빠르게 변화하고 있습니다. 냉난방 수요 증가, 전기차 및 전기 지게차 도입 확산 등은 전력 수요를 구조적으로 확대시키는 요인으로 작용하고 있습니다. 이에 대응할 수 있는 충분한 전력 인프라는 자산의 지속가능성과 장기 경쟁력을 좌우하는 핵심 요소입니다. 이지스자산운용은 이러한 변화에 대응해 높은 수전 용량을 갖춘 자산을 선제적으로 매입·개발해 왔으며, 준공 이후에도 전력 증설과 신재생 설비 도입을 통해 자산 가치를 지속적으로 제고하고 있습니다. 5. ESG 물류 자산의 가치는 ESG 수준에 따라 차별화되고 있습니다. 태양광 설비, LEED·GRESB 인증 등 ESG 요소와 스마트물류 인증 등 기술이 결합된 자산은 투자자 및 임차사로부터 높은 선호를 받으며 그린 프리미엄을 형성합니다. 이를 고려하여 이지스자산운용은 자산 매입 이전 단계에서 ESG 수준을 평가하고, 매입 이후에도 추가적인 CAPEX 투자를 통해 친환경 인증을 확보하는 등 자산의 ESG 수준을 체계적으로 관리하고 있습니다. 앞으로도 관련 가이드라인에 부합하는 친환경 인증을 지속적으로 확보해 투자자의 ESG 요구에 대응하고 자산 가치를 제고해 나갈 계획입니다. 지속가능한 물류 투자의 구현 운영, 기술, ESG가 복합적으로 작용하며 물류 자산의 경쟁력을 좌우하는 환경 속에서, 자산운용사에게는 한층 고도화된 전문 역량이 요구되고 있습니다. 이지스자산운용은 이에 대응하고자 물류센터의 개발부터 운영에 이르는 전 주기를 아우르는 전담 조직 체계를 구축했습니다. 이를 기반으로 자산 전 주기에 걸친 통합적 관리를 실현하며, 펀더멘털에 대한 면밀한 분석과 임차인 니즈에 대한 선제적 대응을 통해 지속 가능한 가치 창출을 추구합니다. 물류 투자의 본질은 결국 지속가능성에 있습니다. 시장 환경이 변화해도 구조적 경쟁 우위를 유지하며, 장기 임차 안정성과 가치 성장을 동시에 확보할 수 있는 자산을 선별하는 것. 이처럼 안정과 성장의 균형을 견지하는 것이 이지스자산운용이 물류 투자에서 추구하는 지향점입니다. 글 | 이승훈 사업그룹4파트장 구성 및 정리 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저 ──────────── - 해당 콘텐츠는 콘텐츠 이용자의 투자 의사결정에 대한 근거 자료로 이용될 목적으로 작성되었거나, 금융투자상품 판매 및 투자 권유, 종목 추천, 투자의사결정의 조언을 위하여 작성된 것이 아닙니다. 해당 콘텐츠에 제공되는 어떠한 자료나 정보에 대하여도 당사는 자료나 정보의 정확성 및 완전성에 대하여 명시적으로든 또는 묵시적으로든 어떠한 의견 표명이나 보증을 하지 않으며, 해당 콘텐츠에 근거하여 잠재적 투자자가 내린 의사결정의 결과로 발생하는 어떠한 종류의 손해나 피해에 대하여 당사는 어떠한 책임과 의무도 부담하지 않습니다. 또한, 이에 대하여 잠재적 투자자는 아무런 이의도 제기할 수 없습니다. - 상기 내용은 2026년 4월 기준으로 작성된 것이며 관련 법령 및 내부통제기준에 따른 관련 절차를 준수하였습니다. 해당 콘텐츠의 자료 및 정보는 시장 환경이 변화하거나, 주식 시장, 금리, 인플레이션, 세제 정책 등 사회적, 경제적, 정책적 환경이 변화할 경우, 기타 자산가격 변동, 환율 변동, 신용등급 하락, 부동산 가격하락, 운용결과 등 또는 화재, 홍수, 전염병 창궐과 같은 천재지변이 발생하는 등의 경우에 따라 변경될 수 있으며, 이에 따라 금융(투자)상품은 투자원금의 일부 또는 전액 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속되고 예금자보호법에 따른 보호대상이 아닙니다. 과거의 운용실적이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니며, 해당 컨텐츠 작성시점 및 미래에는 이와 다를 수 있습니다. 거래비용, 기타비용이 추가로 발생할 수 있습니다. - 해당 콘텐츠는 법적으로 제출되거나 등록되지 아니하였으며, 어떠한 법률에 의하여도 승인된 것이 아닙니다. 본 콘텐츠에는 일부 주관적 견해가 포함되어 있을 수 있으며, 당사의 공식적인 의견 표명이나 견해에 해당하지 않습니다. 해당 콘텐츠는 주식의 모집 또는 매매 및 청약을 위한 권유를 목적으로 하지 않으며, 투자자는 (금융상품판매업자)로부터 관련 법령에 따라 충분히 설명을 받을 권리가 있습니다. 투자자의 모든 투자결정은 증권신고서 또는 (예비)투자설명서 및 약관 등을 반드시 읽어 보시고 이를 통해 제공되는 정보만을 바탕으로 내려져야 합니다. 본인의 투자 판단 하에 신중하게 투자결정하시기 바랍니다. [이지스자산운용(주) 준법감시인 심사필 제900-26-광고-083호 (2026년 4월 14일~2027년 04월 13일)]