물류센터의 경쟁력은 스펙만으로 설명하기 어려워지고 있습니다. 같은 입지와 규모를 갖춘 자산이라도 임차 수요와 임대료 수준, 운영 효율에서 뚜렷한 성과 차이가 나타나기 때문입니다. 이러한 차이에 대한 평가와 중요성은 시장 환경 변화에 따라 더욱 커지고 있습니다.

좋은 물류센터는 하드웨어와 소프트웨어 요소가 유기적으로 결합되어 임차인의 운영 모델과 정합성을 이루며, 궁극적으로 비즈니스 성과를 극대화하는 공간입니다. 이러한 관점에서 물류 자산을 선별하기 위해서는 다음과 같은 주요 기준을 충족해야 합니다.

1. 입지
수도권 인접 지역에서 경쟁력 있는 물류센터는 대부분 수도권 외곽순환도로와 제2외곽순환도로 인근에 위치하고 있습니다. 또한 경부·중부고속도로와 주요 국도(3번, 17번, 45번) 축을 따라 IC 접근성이 우수한 자산들은 지속적으로 높은 수요를 확보하고 있습니다.

이러한 입지적 경쟁력을 갖춘 물류센터는 공급 확대 국면에서도 안정적인 임차 수요를 유지하며, 자산의 장기적인 가치 안정성을 뒷받침합니다.

2. 대형화
글로벌 물류 기업들은 아마존의 FBA(Fulfillment by Amazon) 모델을 기반으로 권역별 Hub & Spoke 구조를 고도화하고 있습니다. 이 구조는 재고를 핵심 거점에 집중시키고, 이를 기반으로 권역별 배송을 수행함으로써 전체 물류 효율을 극대화하는 방식입니다.

이러한 운영 방식에서는 대규모 재고를 안정적으로 처리할 수 있는 중심 거점이 필수적이며, 이에 따라 Hub 센터와 풀필먼트 센터는 점차 대형화되는 흐름을 보이고 있습니다.

향후 이러한 구조가 보편화될 경우 대형 물류센터에 대한 수요는 지속적으로 확대될 것으로 예상됩니다. 동시에 수도권 내 대형 물류센터 개발은 규제와 인허가 부담으로 공급이 제한되는 양상을 보이는 만큼 대형 자산의 희소성이 부각될 전망입니다.

3. 레이아웃
물류센터의 평면 설계는 운영 효율을 좌우하는 핵심 요소입니다. 차량 회전 반경, 접안공간의 규격, 도크 간격, 램프 경사도, 동선 분리 등은 실제 운영 성과에 직접적인 영향을 미칩니다. 특히 작은 설계 차이가 처리 속도와 운영 비용에 영향을 미친다는 점에서, 체계적인 레이아웃 설계는 물류센터 경쟁력의 주요 기반이 됩니다.

4. 전력 인프라
물류센터 운영 환경은 자동화 설비 확대와 함께 빠르게 변화하고 있습니다. 냉난방 수요 증가, 전기차 및 전기 지게차 도입 확산 등은 전력 수요를 구조적으로 확대시키는 요인으로 작용하고 있습니다.

이에 대응할 수 있는 충분한 전력 인프라는 자산의 지속가능성과 장기 경쟁력을 좌우하는 핵심 요소입니다. 이지스자산운용은 이러한 변화에 대응해 높은 수전 용량을 갖춘 자산을 선제적으로 매입·개발해 왔으며, 준공 이후에도 전력 증설과 신재생 설비 도입을 통해 자산 가치를 지속적으로 제고하고 있습니다.

5. ESG
물류 자산의 가치는 ESG 수준에 따라 차별화되고 있습니다. 태양광 설비, LEED·GRESB 인증 등 ESG 요소와 스마트물류 인증 등 기술이 결합된 자산은 투자자 및 임차사로부터 높은 선호를 받으며 그린 프리미엄을 형성합니다.

이를 고려하여 이지스자산운용은 자산 매입 이전 단계에서 ESG 수준을 평가하고, 매입 이후에도 추가적인 CAPEX 투자를 통해 친환경 인증을 확보하는 등 자산의 ESG 수준을 체계적으로 관리하고 있습니다. 앞으로도 관련 가이드라인에 부합하는 친환경 인증을 지속적으로 확보해 투자자의 ESG 요구에 대응하고 자산 가치를 제고해 나갈 계획입니다.

지속가능한 물류 투자의 구현

운영, 기술, ESG가 복합적으로 작용하며 물류 자산의 경쟁력을 좌우하는 환경 속에서, 자산운용사에게는 한층 고도화된 전문 역량이 요구되고 있습니다.

이지스자산운용은 이에 대응하고자 물류센터의 개발부터 운영에 이르는 전 주기를 아우르는 전담 조직 체계를 구축했습니다. 이를 기반으로 자산 전 주기에 걸친 통합적 관리를 실현하며, 펀더멘털에 대한 면밀한 분석과 임차인 니즈에 대한 선제적 대응을 통해 지속 가능한 가치 창출을 추구합니다.

물류 투자의 본질은 결국 지속가능성에 있습니다. 시장 환경이 변화해도 구조적 경쟁 우위를 유지하며, 장기 임차 안정성과 가치 성장을 동시에 확보할 수 있는 자산을 선별하는 것. 이처럼 안정과 성장의 균형을 견지하는 것이 이지스자산운용이 물류 투자에서 추구하는 지향점입니다.

글 | 이승훈 사업그룹4파트장

구성 및 정리 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

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