Insight

데이터센터는 클라우드 컴퓨팅, 인공지능(AI), 사물인터넷(IoT) 등 연산 집약적 기반 기술의 확산과 함께 현대 디지털 경제를 견인하는 핵심 인프라가 되었습니다. 이러한 중요성에 힘입어 데이터센터는 더 이상 특정 기술 분야에 국한되지 않고, 국가 차원의 인프라 정책과 자본시장의 주요 관심사로 빠르게 부상 중입니다. 데이터센터의 중요성과 시장의 기대가 높아질수록, 개발 과정에서 직면하는 도전과제들도 점점 복잡해지고 있습니다. 이는 전력 인프라, 입지 선정, MEP(Mechanical, Electrical, Plumbing) 조달 등 다양한 요소들이 서로 맞물려 있어, 데이터센터 개발이 단순한 부동산 프로젝트를 넘어 보다 전략적이고 장기적인 접근을 필요로 하기 때문입니다. 지금 한국에서 데이터센터 개발을 고려한다면, 단순히 수요 증가에 대응하는 수준을 넘어 시장의 구조적 변화와 기술의 진화에 유연하고 능동적으로 대응할 수 있는 명확한 전략이 필요합니다. 데이터센터의 작동 구조와 활용 방식 데이터센터는 데이터를 저장하고 연산하며, 인공지능 학습과 같은 고성능 처리 작업이 수행되는 물리적 공간입니다. 동시에 대규모 데이터가 네트워크를 통해 실시간으로 이동하고, 이를 안정적으로 처리하며 정보 유출을 방지하기 위한 보안 관제가 함께 이루어지는 가상적인 인프라 환경이기도 합니다. 이러한 공간과 그 연결망은 사용자들이 일정 요금을 지불하고 활용하는 방식으로 운영되며 기본 인프라 외에도 연산 자원, 보안, 백업, 네트워크 등 다양한 부가 서비스를 선택적으로 추가할 수 있습니다. 사용자는 자신의 비즈니스 모델과 기술적 요구에 따라 필요한 자원을 유연하게 조합하고 확장하며, 목적에 최적화된 형태로 데이터센터를 활용합니다. 따라서 데이터센터 운영사업자는 고객의 복잡한 기술 요구에 대응할 수 있는 유연하고 안정적인 인프라 파트너가 되어야 합니다. 이를 위해 데이터의 안정성과 보안을 최우선에 두고, 설비와 운영 전반에 걸친 점검과 고도화를 지속적으로 수행하는 것이 중요합니다. 한국 데이터센터 시장의 현황과 도전 글로벌 CSP의 국내 진출 AWS, Microsoft Azure, Google Cloud 등 글로벌 클라우드 서비스 제공업체(CSP, Cloud Service Provider)들이 다양한 형태의 서비스를 기반으로 한국 시장에 적극 진출하면서, 국내 데이터센터 산업 전반에 구조적 변화와 기술 환경의 고도화를 촉진하고 있습니다. 이러한 흐름은 통신사업자 중심으로 형성되어 있던 기존 시장 구조를 확장시키며, 국내 MSP(Managed Service Provider)들의 사업 모델 전환과 시장 참여를 가속화하는 계기가 되었습니다. 그 결과 하이퍼스케일 데이터센터에 대한 수요가 빠르게 증가하고 있으며, 이로 인해 시장 내 경쟁 또한 한층 심화되는 양상입니다. 동시에 AI, 자율주행, 실시간 콘텐츠, IoT 기반 서비스 등 산업 전반에 걸친 데이터 집약형 수요가 다각도로 확대되며, 디지털 전환(DX, Digital Transformation)의 속도를 더욱 끌어올리고 있습니다. 이러한 변화는 여전히 진행 중이며, 국내 데이터센터 시장은 기술, 수요, 산업 구조 측면에서 지속적인 진화를 거듭하고 있습니다. 수도권 집중과 입지 분산 과제 현재 국내 데이터센터는 서울을 중심으로 수도권에 집중되어 있습니다. 이는 데이터센터 운영에 필수적인 전력과 통신 인프라, 전문 인력 등의 기반 여건이 수도권에 밀집해 있을 뿐 아니라, 데이터센터 수요가 높은 대기업과 IT기업, 금융 및 게임 회사들이 주로 수도권에 자리잡고 있기 때문입니다. 특히 금융이나 게임 산업의 경우 데이터 전송 지연(latency)을 최소화하기 위해 이용자나 비즈니스 거점과의 지리적 인접성이 중요한 요소로 작용하고 있습니다. 하지만 이처럼 수도권에 집중된 데이터센터 입지는 전력 수급의 불균형, 통신망 부담 증가 등 여러 구조적 문제를 초래하고 있습니다. 이에 따라 정부는 전력 공급이 보다 안정적인 비수도권 지역으로의 분산을 유도하기 위한 정책을 점진적으로 추진 중입니다. 향후 사용자 수요의 다변화와 공급 측면에서의 유연성이 확보된다면, 데이터센터 입지는 수도권을 넘어 부산 등 지방 대도시로 확대될 가능성이 높습니다. 이는 단순한 입지 이동을 넘어, 중장기적으로 지역 균형 발전에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상됩니다. 전력 수요 증가와 에너지 전략 과제 최근 몇 년간 데이터센터를 용도로 한 부동산 개발이 증가함에 따라, 중장기적으로는 공급 확대와 함께 전력 수요 역시 지속적으로 증가할 것으로 전망됩니다. 실제로 국제에너지기구(IEA)의 2024년 전력 보고서에 따르면, 글로벌 데이터센터의 전력 소비는 2022년 약 460TWh에서 2026년 최대 1,100TWh까지 두 배 이상 증가할 것으로 전망되며 미국의 경우 2017년 약 76TWh였던 연간 전력 소비가 2023년에는 176TWh에 달했습니다. 또한, AI 관련 워크로드는 현재 전체 데이터센터 에너지 소비의 약 10%를 차지하고 있으며, 이는 2030년까지 20% 수준으로 증가할 전망입니다. 다만, 데이터센터는 일반적인 인프라 시설과 달리 초기 가동률이 낮고, 점진적으로 높이는 방식으로 운영되기 때문에, 신규 센터의 공급이 즉각적인 전력망 부담으로 이어지지는 않을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 전체 공급량의 누적 증가가 장기적으로는 전력 수요의 구조적 상승으로 연결될 수 있기 때문에, 정부와 민간 부문에서 전력망의 부담을 경감하는 방법을 모색 중입니다. 이에 따라, 전력 인프라의 안정성과 환경적 지속가능성을 고려한 에너지 관리 전략의 중요성이 커지고 있으며, 폐열 재활용 등 고효율 에너지 운용 기술과 재생에너지의 적극적인 도입이 데이터센터 산업의 주요 과제로 부상하고 있습니다. 미래 수요를 대비한 전략적 대응 방안 CSP 리전 및 클러스터의 지방 확산 가능성 클라우드 서비스 제공업체(CSP)들은 각 사의 운영 전략에 따라 데이터센터 간 연결성과 안정성을 고려한 일정 범위의 구성 권역을 형성하며, 이를 ‘리전(region)’ 또는 ‘클러스터(cluster)’로 정의합니다. 하나의 리전 또는 클러스터에는 복수의 데이터센터가 포함되며, 이들의 수가 증가함에 따라 리전 자체의 개수와 지리적 범위 또한 점차 확대되는 추세입니다. 현재는 수도권에 집중되어 있는 클러스터 구조가 전력 수급의 용이성, 통신 인프라 확장성, 구축 환경 등 다양한 요소를 고려해 중장기적으로 지방으로 점진적으로 확산될 가능성이 높습니다. 이러한 확장은 단순 입지 이동이 아니라, CSP의 리전 전략과 확장 속도에 따라 국내 데이터센터 산업의 공급 구조 전반에 영향을 미치는 요인이 될 것입니다. 지방은 수도권 대비 상대적으로 전력 자원이 풍부하고, 토지 비용이 낮으며, 지자체의 유치 지원이 활발하다는 특성이 있습니다. 이에 따라 연산 기능과 트래픽 처리가 가능한 중대형 데이터센터의 신규 입지로 지방의 활용 가능성이 제기되고 있으며, 특히 부산은 글로벌 해저 케이블망과의 연계성을 기반으로 해외 트래픽 수용 거점에 대한 수요가 점차 확대될 것으로 보입니다. MEP 조달 리스크와 사업 실행력 확보 데이터센터는 개발 사업비 중 MEP가 차지하는 비중이 타 인프라 자산 대비 상대적으로 높습니다. 특히, 향후 운영 안정성과 사용자 맞춤형 성능을 확보하기 위해서는 고사양의 MEP 설비가 필수적이며, 이로 인해 장비 및 자재는 전 세계 다양한 국가의 제조업체 및 생산거점에서 수급이 됩니다. 이러한 글로벌 공급망 의존도는 국제 금융·정치 환경, 물류 운송 상황, 지정학적 리스크 등 외부 변수에 민감하게 반응하게 만듭니다. 그 결과, MEP 가격의 변동성이 커지고 납기 지연 등으로 인해 계획된 개발 일정 내 장비 인도 및 설치에 차질이 발생할 가능성도 상존합니다. 이에 따라 개발 사업자는 일정 지연이나 조달 불확실성과 같은 변수들을 사전에 인지하고, 장비 조달 및 공정 운영 전반에 걸쳐 유연성을 확보함으로써, 중장기적인 관점에서 안정적인 사업 실행력을 뒷받침할 수 있는 전략적 운영 체계를 구축해야 합니다. 기술 고도화가 촉발하는 수요 확장 구조 데이터센터에 적용되는 기술과 장비는 지속적으로 고도화되고 있으며, 연산 효율성과 에너지 사용 최적화 측면에서 빠르게 발전 중입니다. 이에 따라, 기술 발전이 데이터센터의 물리적 수요를 점차 감소시킬 것이라는 전망도 일부에서 제기되고 있습니다. 예를 들어 더 높은 처리 성능을 가진 장비가 도입되면 동일한 연산이나 저장을 더 적은 공간과 자원으로 제공할 수 있기 때문에, 장기적으로는 인프라 수요량이 줄어들 수 있다는 시각입니다. 그러나 실제 산업의 전개 양상은 이러한 우려와는 다르게 나타나고 있습니다. 기술의 발전은 효율성이 향상되면서 동일한 성능을 더 낮은 비용으로 제공할 수 있게 되고, 이는 서비스의 단가를 낮추는 결과로 이어집니다. 서비스 단가가 낮아지면 보다 많은 산업과 기업들이 이를 활용하고 시장에 참여할 수 있는 여건이 마련되며, 이는 다시 전체 시장의 수요 확대를 촉진하는 순환 구조로 작용합니다. 이러한 현상은 ‘리바운드 효과(Rebound Effect)’나 ‘제본스의 역설(Jevons Paradox)’로 설명되며, 효율성 향상이 오히려 총 소비량 증가로 이어지는 구조적 특성을 보여줍니다. 데이터센터 산업에서도 이와 같은 패턴이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 기술 발전은 기존 인프라의 성능을 높이는 동시에, 더 넓은 수요 기반을 형성하고 있으며, 이는 결과적으로 데이터센터의 지속적인 확장을 견인하는 핵심 요인으로 작용합니다. 개발과 투자 관점에서 본 데이터센터 섹터 살펴본 바와 같이 데이터센터 산업은 산업 구조 변화와 정책적 제약, 기술적 불확실성 속에서도 지속적으로 성장해 왔으며, 현재는 투자업계에서 'New Economy Sector'라는 독립된 자산군으로 자리 잡았습니다. 특히 최근 몇 년간 높은 성장성과 안정적인 수요 기반을 바탕으로, 데이터센터는 자본시장에서 기존 자산군을 보완할 수 있는 전략적 투자 대상으로 빠르게 부상하며 기관 투자자들의 주목을 받고 있습니다. 이러한 산업적 흐름 속에서, 필자 역시 2019년부터 데이터센터 개발 사업에 본격적으로 참여해 왔습니다. 첫 번째 프로젝트는 경기 하남시 풍산동에서 진행된 '하남 IDC 개발 프로젝트'로, 자산운용사가 주도하여 데이터센터 개발을 위한 부지를 직접 매입하고, 시행부터 운영 안정화 및 매각까지 전 과정을 성공적으로 수행한 국내 최초의 상업용 코로케이션(Co-location) 데이터센터 개발 사례입니다. 적절한 시기와 우수한 파트너사들과의 긴밀한 협력을 통해 성공적으로 완료할 수 있었고, 이는 이후 프로젝트들에 중요한 기준점이 되었습니다. 데이터센터의 경우 초기 기획부터 실제 시장에 공급까지 일반적으로 3~5년, 경우에 따라 그 이상의 시간이 소요됩니다. 특히 데이터센터는 다양한 산업의 공통 기반 인프라로, 기술 발전과 시장 요구가 빠르게 변화하는 특성이 있습니다. 따라서 개발 과정 중에도 이러한 변화에 유연하고 신속하게 대응하지 못할 경우, 최종 결과물이 시장의 실제 수요와 괴리될 위험이 큽니다. 이에 따라 사업 시행자와 투자자는 중장기적인 관점에서 유연한 사업 구조를 설계하고, 시장과 기술 환경의 변화를 지속적으로 점검하며 이를 전략에 적절히 반영하는 노력이 필요합니다. 데이터센터는 디지털 시대를 지탱하는 핵심 인프라로서 그 중요성이 갈수록 커지고 있습니다. 수도권 집중에 따른 입지 한계, 전력 수요의 급증, 글로벌 클라우드 기업의 진출 등 다양한 도전 과제가 산적해 있지만, 이 산업은 언제나 그러했듯 끊임없이 해답을 모색하며 진화해왔습니다. 앞으로 금융 및 투자 업계는 이러한 진화의 여정에서 자본과 전략을 제공하는 핵심 파트너로서 더욱 중요한 역할을 맡게 될 것입니다. 데이터센터의 안정적인 공급과 지속 가능한 성장이 대한민국 디지털 인프라의 내실을 다지고, 나아가 전 산업의 경쟁력을 강화하는 든든한 기반이 되기를 기대합니다. 글 | 홍창의 이지스자산운용 DC사업실장 편집 | 박소영 브랜드커뮤니케이션팀 매니저 ──────────── - 해당 콘텐츠는 콘텐츠 이용자의 투자 의사결정에 대한 근거 자료로 이용될 목적으로 작성되었거나, 금융투자상품 판매 및 투자 권유, 종목 추천, 투자의사결정의 조언을 위하여 작성된 것이 아닙니다. 해당 콘텐츠에 제공되는 어떠한 자료나 정보에 대하여도 당사는 자료나 정보의 정확성 및 완전성에 대하여 명시적으로든 또는 묵시적으로든 어떠한 의견 표명이나 보증을 하지 않으며, 해당 콘텐츠에 근거하여 잠재적 투자자가 내린 의사결정의 결과로 발생하는 어떠한 종류의 손해나 피해에 대하여 당사는 어떠한 책임과 의무도 부담하지 않습니다. 또한, 이에 대하여 잠재적 투자자는 아무런 이의도 제기할 수 없습니다. - 상기 내용은 2025년 4월 기준으로 작성된 것이며 관련 법령 및 내부통제기준에 따른 관련 절차를 준수하였습니다. 해당 콘텐츠의 자료 및 정보는 시장 환경이 변화하거나, 주식 시장, 금리, 인플레이션, 세제 정책 등 사회적, 경제적, 정책적 환경이 변화할 경우, 기타 자산가격 변동, 환율 변동, 신용등급 하락, 부동산 가격하락, 운용결과 등 또는 화재, 홍수, 전염병 창궐과 같은 천재지변이 발생하는 등의 경우에 따라 변경될 수 있으며, 이에 따라 금융(투자)상품은 투자원금의 일부 또는 전액 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속되고 예금자보호법에 따른 보호대상이 아닙니다. 과거의 운용실적이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니며, 해당 컨텐츠 작성시점 및 미래에는 이와 다를 수 있습니다. 거래비용, 기타비용이 추가로 발생할 수 있습니다. - 해당 콘텐츠는 법적으로 제출되거나 등록되지 아니하였으며, 어떠한 법률에 의하여도 승인된 것이 아닙니다. 본 콘텐츠에는 일부 주관적 견해가 포함되어 있을 수 있으며, 당사의 공식적인 의견 표명이나 견해에 해당하지 않습니다. 해당 콘텐츠는 주식의 모집 또는 매매 및 청약을 위한 권유를 목적으로 하지 않으며, 투자자는 (금융상품판매업자)로부터 관련 법령에 따라 충분히 설명을 받을 권리가 있습니다. 투자자의 모든 투자결정은 증권신고서 또는 (예비)투자설명서 및 약관 등을 반드시 읽어 보시고 이를 통해 제공되는 정보만을 바탕으로 내려져야 합니다. 본인의 투자 판단 하에 신중하게 투자결정하시기 바랍니다. [이지스자산운용(주) 준법감시인 심사필 제900-25-광고-052호 (2025년 5월 13일 ~ 2026년 5월 12일)]

최근 부동산 시장은 금리 변동, 경기 둔화, 자금 조달 환경 변화 등 다양한 요인의 영향을 받고 있으며, 각 산업별로 상이한 흐름을 보이고 있습니다. 이에 따라 이지스자산운용 리서치실에서는 2025년 국내 상업용 부동산 시장의 주요 변화를 분석하고 섹터별 전망을 도출했습니다. 산업 한국 물류 시장은 2023년까지 높은 이커머스 침투율과 시장 규모를 유지해 왔습니다. 2024년 1분기에는 이커머스 침투율이 33%로 소폭 상승했으나, 이는 거래 증가보다는 인플레이션 영향에 따른 결과였습니다. 2024년 상반기 동안 중소형 물류시설의 가격은 소폭 상승했지만, 전체적인 거래량은 감소하는 모습을 보였습니다. 동남권 지역은 2023년 대규모 공급 증가의 여파로 가격이 급락했으며, 이로 인해 공실률이 드라이 물류 14%, 콜드 체인 41%에 달하는 등 수급 불균형이 심화되었습니다. 향후 전망을 보면, Distressed Asset이 시장에 유입되면서 거래 둔화가 지속될 것으로 예상되며 경매를 통한 가격 조정이 진행될 가능성이 높습니다. 2024년 신규 공급은 주로 남서부 지역에 집중될 것으로 보이며, 동남권 지역의 공실률은 2025년부터 수요 증가와 제한된 신규 공급으로 인해 점진적으로 안정화될 전망입니다. 또한, 국경 간 이커머스의 성장이 새로운 수요를 창출할 것으로 예상됩니다. 글로벌 항만과 인접한 서부 지역은 크로스보더 임차인들의 선호도가 높은 만큼 초과 공급을 빠르게 흡수할 가능성이 큽니다. 오피스 한국 오피스 시장은 글로벌 시장 대비 상대적으로 견조한 흐름을 보이고 있으며, 공급 제한과 낮은 재택근무 비율이 이러한 강세를 뒷받침하고 있습니다. 다른 주요 시장과 달리, 가격 조정 폭이 크지 않아 안정적인 흐름을 이어가고 있습니다. 2024년 상반기 주요 거래는 글로벌 자산운용사와 기업 본사의 수요에 의해 주도되었습니다. 신규 공급이 다소 증가하긴 했으나, 대부분 마곡 등 비핵심 업무지구에 집중되면서 서울 주요 오피스 시장의 임차 수요는 지속적으로 증가하는 모습을 보였습니다. 이러한 수요 증가로 인해 임대료는 전년 대비 6~8% 상승했으며, 공실률은 2.4%로 자연 공실률(5%)을 크게 하회하는 수준을 유지하고 있습니다. 다만, 최근 들어 강했던 임차 수요가 점차 둔화되는 조짐이 나타나고 있으며, 이는 임대료 상승 속도의 둔화와 점유 면적 증가율 감소로 확인됩니다. 오피스 투자 시장은 2024년 말부터 점진적인 회복세를 보일 것으로 예상되지만, 가격 조정이 지속되면서 투자자들의 신중한 태도가 이어질 가능성이 큽니다. 향후 5년간 프라임 오피스 공급이 제한적인 만큼, 장기적으로 수요는 유지될 것으로 보이나 급격한 가격 상승 가능성은 낮습니다. 또한, 프라임 및 Grade-A 오피스 선호도가 지속될 전망이며, 2024년 하반기부터 저축은행 등의 부실 자산 증가로 인해 디스트레스드 오피스 자산이 시장에 등장할 가능성도 있습니다. 주거 한국의 임대주택 시장은 전통적으로 개인 투자자가 직접 소유하거나 전세 제도를 통해 운영하는 방식이 주를 이루었으며, 이로 인해 기관투자자의 시장 참여가 제한적이었습니다. 그러나 최근 주택 가격 상승 둔화, 거래 감소, 전세 보증금 리스크 증가 등의 시장 변화로 인해 기관투자자들에게 새로운 기회가 열리고 있습니다. 특히, 다음 세 가지 요인이 기관투자자의 주거 시장 진출 가능성을 높이는 핵심 요소로 작용하고 있습니다. - 가구 수 증가: 인구 고령화에도 불구하고 2040년까지 가구 수는 증가할 전망이며, 특히 40세 이상 1~2인 가구가 전체 가구의 70%를 차지할 것으로 예상됩니다. - 신규 주택 공급 감소: 2020년 이후 주택 공급이 줄어들면서 기존 주택의 노후화가 진행, 고품질 주택 선택지가 제한되고 있습니다. - 개인 임대 시장의 비효율성: 기존 개인 임대 시스템의 운영 비효율성과 리스크가 점차 드러나면서, 보다 안정적이고 체계적인 기업형 임대주택(Corporate Rental Housing)에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 이러한 요인과 함께 세입자의 주거 선호도 변화까지 맞물리면서, 기관투자자들에게 임대주택 시장이 점점 더 매력적인 투자처로 부각되고 있습니다. 리테일 리테일 부문은 오프라인 활동 증가로 인해 주요 상업 지역을 중심으로 점진적인 회복세를 보이고 있습니다. 그러나 여전히 소비 심리 위축과 서비스 중심 소비 패턴 변화로 인해 구조적인 도전에 직면해 있으며, 거래량 또한 팬데믹 이전 수준을 회복하지 못하고 있습니다. 특히, 거래 유형이 제한적이어서 시장의 유연성이 부족한 상황입니다. 이러한 변화를 고려할 때, 리테일 부문의 전략적 전환이 필요한 시점입니다. 단순한 상업 공간을 넘어 유동 인구를 유도할 수 있는 요소를 강화하고, 부가가치를 높일 수 있는 전략을 도입하는 것이 중요합니다. 이를 위해 리테일 공간을 오피스, 주거, 복합 개발과 결합하여 활용도를 극대화하고, 장기적인 운영 안정성을 확보하는 방식이 효과적인 대안이 될 수 있습니다. 이러한 접근법을 통해 리테일 공간의 매력도를 높이고, 지속가능한 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 기대됩니다. * 이지스자산운용의 투자 전략은 민간 및 공공 시장에서 풍부한 경험을 갖춘 전문 팀에 의해 실행됩니다. 전국 및 해외 사무소에 있는 450명 이상의 전문가 네트워크를 활용해 지역별 부동산 시장에 대한 깊이 있는 인사이트를 확보하며, 이를 바탕으로 거시 경제 분석과 결합한 정교한 투자 전략을 수립합니다. 우리는 단순한 데이터 분석을 넘어 실질적인 투자 의사 결정 과정에 리서치를 적극 반영하는 것이 장기적인 포트폴리오 성공의 핵심 요소라고 믿습니다. 글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저 자료 분석 및 검수 | 이지스자산운용 전략리서치실 ──────────── - 해당 콘텐츠는 콘텐츠 이용자의 투자 의사결정에 대한 근거 자료로 이용될 목적으로 작성되었거나, 금융투자상품 판매 및 투자 권유, 종목 추천, 투자의사결정의 조언을 위하여 작성된 것이 아닙니다. 해당 콘텐츠에 제공되는 어떠한 자료나 정보에 대하여도 당사는 자료나 정보의 정확성 및 완전성에 대하여 명시적으로든 또는 묵시적으로든 어떠한 의견 표명이나 보증을 하지 않으며, 해당 콘텐츠에 근거하여 잠재적 투자자가 내린 의사결정의 결과로 발생하는 어떠한 종류의 손해나 피해에 대하여 당사는 어떠한 책임과 의무도 부담하지 않습니다. 또한, 이에 대하여 잠재적 투자자는 아무런 이의도 제기할 수 없습니다. - 상기 내용은 2025년 1월 기준으로 작성된 것이며 관련 법령 및 내부통제기준에 따른 관련 절차를 준수하였습니다. 해당 콘텐츠의 자료 및 정보는 시장 환경이 변화하거나, 주식 시장, 금리, 인플레이션, 세제 정책 등 사회적, 경제적, 정책적 환경이 변화할 경우, 기타 자산가격 변동, 환율 변동, 신용등급 하락, 부동산 가격하락, 운용결과 등 또는 화재, 홍수, 전염병 창궐과 같은 천재지변이 발생하는 등의 경우에 따라 변경될 수 있으며, 이에 따라 금융(투자)상품은 투자원금의 일부 또는 전액 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속되고 예금자보호법에 따른 보호대상이 아닙니다. 과거의 운용실적이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니며, 해당 컨텐츠 작성시점 및 미래에는 이와 다를 수 있습니다. 거래비용, 기타비용이 추가로 발생할 수 있습니다. - 해당 콘텐츠는 법적으로 제출되거나 등록되지 아니하였으며, 어떠한 법률에 의하여도 승인된 것이 아닙니다. 본 콘텐츠에는 일부 주관적 견해가 포함되어 있을 수 있으며, 당사의 공식적인 의견 표명이나 견해에 해당하지 않습니다. 해당 콘텐츠는 주식의 모집 또는 매매 및 청약을 위한 권유를 목적으로 하지 않으며, 투자자는 (금융상품판매업자)로부터 관련 법령에 따라 충분히 설명을 받을 권리가 있습니다. 투자자의 모든 투자결정은 증권신고서 또는 (예비)투자설명서 및 약관 등을 반드시 읽어 보시고 이를 통해 제공되는 정보만을 바탕으로 내려져야 합니다. 본인의 투자 판단 하에 신중하게 투자결정하시기 바랍니다. [이지스자산운용(주) 준법감시인 심사필 제900-25-광고-045호 (2025년 3월 6일 ~ 2026년 3월 5일)]

최근 글로벌 자산시장 내 투자 대안이 다양해지는 가운데, 상업용 부동산은 단기적으로 수익성과 회복 속도에서 다소 뒤처지는 모습을 보이고 있습니다. 상업용 부동산 투자는 주식과 채권의 중간적 성격의 투자 상품으로 정의되어 왔으나 최근 몇 년 동안의 급격한 금리인상 등의 영향으로 수익률이 둔화되었습니다. 지금까지 우리가 일반적으로 생각해왔던 부동산 투자는 인플레이션에 대응하는 투자 상품으로 유동성 및 금리 등 자본시장의 영향력이 높은 상품입니다. 인플레이션이 높고 금리가 낮은 상태에서 유동성이 풍부하면, 자산 가격은 올라가고 자본수익률(Cap rate)은 하락하는 경향이 나타납니다. 이러한 거시환경 외에도 입지나 자산의 특성을 고려해 우량 자산을 선별하거나, 상대적으로 저평가된 자산을 개발 및 확보하는 전략 또한 투자 성과를 결정짓는 중요한 요소로 작용합니다. 하지만 최근에는 이러한 구조에 변화의 조짐이 나타나고 있습니다. 과거에는 높은 자본조달 비용으로 인해 부동산 시장이 자본시장의 영향을 크게 받는 것이 일반적이었으나, 팬데믹 이후 섹터별 캡레이트 추이를 살펴보면 자산 사이클의 전환이 자본 사이클의 변화를 선행하며 수익률 조정이 일어나는 구조적 전환이 나타난 것으로 파악됩니다. 자산 사이클의 변화, 기술혁신에 의한 섹터별 성장모델 변화 현재 부동산 시장은 경제, 정치, 기술 전반에 걸친 초불확실성 국면에 진입하고 있습니다. 시장 변동성은 확대되며, 정책의 방향성은 불투명하고, 기술 혁신과 파괴적 변화는 산업 구조 전반을 빠르게 재편하고 있기 때문입니다. 이러한 환경 속에서 글로벌 대형 투자자들은 부동산 가격이 바닥권에 근접했다는 인식 아래, 단순 관망보다는 선별적 대응이 필요한 시점임을 강조합니다. 특히 데이터센터, 전력·에너지 인프라, 유틸리티 등 구조적 성장이 가능한 섹터를 중심으로 변화 가능성이 높은 자산에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 이에 따라 향후 투자 전략에서는 자산의 변화 가능성과 성장 잠재력을 기준으로 선별적 접근이 필요합니다. 기술·인프라 기반의 산업재 성격 자산은 성장성이, 소비재 성격 자산은 운영 효율화나 모델 전환을 통한 유연성이 주목받고 있습니다. 반면, 임대 수익에 의존하는 전통 자산은 구조적으로 변화에 취약할 수 있으므로 보다 보수적인 접근이 요구됩니다. 이처럼 불확실성이 극대화된 시기일수록 펀더멘털이 견고하고 변화에 유연한 섹터를 선별하는 전략적 판단이 무엇보다 중요해지고 있습니다. 미국 오피스: 공급 둔화와 수요 회복, 저점 통과 시점 미국 오피스 시장은 최근 RTO(Return to Office·사무실 복귀) 확대와 신규 공급 둔화에 따라 수요 부담이 점차 완화되고 있으며, 이에 따라 투자심리 회복 가능성이 커지고 있습니다. 주요 도시들의 평균 공실률은 여전히 23% 수준으로 높지만 Walmart, Amazon, Microsoft 등 주요 기업들이 주 5일 근무 또는 하이브리드 근무를 지속하면서 사무실 수요가 점진적으로 회복되고 있습니다. 자금 조달 측면에서는 오피스 부문에 대한 높은 CMBS(Commercial Mortgage-Backed Securities·상업용 부동산 담보부 증권) 연체율과 Dept spread1) 확대로 투자 부담이 존재합니다. 이러한 이유로 가격 하락세가 지속되며 점차 저점이 형성되고 있는 모습입니다. RCA 보고서에 따르면 2024년 4분기 기준 오피스 가격은 전고점(’22.2분기) 대비 24% 하락하며, 가격 매력도 측면에서 관심이 높아지고 있는 상황입니다. 1) 자산 조달 시 적용되는 금리와 기준금리 간 차이 공급 측면에서는 공사비 급등으로 신규 착공이 크게 감소하며 2024년 공급 증가율은 0.5%에 그칠 것으로 전망됩니다. 이는 과거 평균 대비 현저히 낮은 수준으로, 과잉공급에 대한 우려를 완화시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 동시에 기존 오피스 자산을 호텔이나 주상복합 등으로 전환하려는 수요도 증가하고 있어, 공급 부담의 완화와 수요 회복이 동시에 진행되는 구조가 형성되고 있습니다. 이러한 흐름은 중장기적으로 오피스 자산에 대한 재평가 가능성을 높이는 한편, 투자심리의 회복을 뒷받침하는 기반이 될 것으로 기대됩니다. 뉴욕 프라임 오피스: 리노베이션과 투자 재검토 본격화 뉴욕 프라임 오피스 시장은 공실률 하락 전환과 함께 미드타운 중심의 투자 재검토 움직임이 확대되며 시장 회복에 대한 기대가 점차 커지고 있습니다. 최근 오피스 시장에서는 Class A 이상 고급 오피스에 대한 선호가 강화되고 있으며, 이에 따라 프라임 오피스와 전체 시장 평균 간의 공실률 격차도 빠르게 확대되고 있습니다. Green Street에 따르면, 2024년 기준 프라임 오피스 공실률은 전체 시장 평균 공실률 대비 8.15%p 낮게 나타나며 공실률 스프레드가 815bps까지 벌어졌습니다. 이는 2012~2020년 평균 스프레드인 350bps를 두 배 이상 상회하는 수준으로, 프라임 오피스에 대한 투자자들의 상대적 선호가 그만큼 뚜렷해졌음을 보여줍니다. 오피스 등급별 전용면적당 임대료 수익지표(RevPAF Index) 또한 Class A는 회복세를 보이고 있는 반면, B/B+ 등급은 상대적으로 부진한 흐름을 이어가고 있어 향후 투자의 방향이 프리미엄 자산으로 집중될 가능성이 높습니다. 지역별로는 뉴욕의 프라임 오피스 공실률이 2024년 들어 하락 전환되며 주요 도시 평균 및 게이트웨이2) 평균 대비 긍정적인 흐름을 나타내고 있습니다. 특히 뉴욕 미드타운 지역의 임대료는 상승세가 기대되며, 시카고(+1.8%), 뉴욕(+0.8%) 등 주요 도시 중심업무지구의 임대료도 회복 조짐을 보이고 있습니다. 이에 따라 프라임 오피스를 중심으로 한 투자자들의 리노베이션 및 재진입 움직임도 점차 현실화되고 있습니다. 2) 뉴욕, LA, 샌프란시스코 등 글로벌 투자자 선호 주요 상업 중심 도시 미국 물류: 제조 물류 중심으로 전환 물류 섹터는 최근 이커머스 침투율 둔화와 공급 급증의 영향으로, 단기적으로는 공실률 상승과 임대료 둔화 등 리스크 요인도 확대되고 있습니다. 그러나 중장기적으로는 미국 내 제조 물류 수요 증가에 힘입어, 점진적인 안정화 국면에 진입할 것으로 전망됩니다. 주요 도시별 임대료 상승률 전망을 보면 2025~2026년에는 피닉스, 필라델피아 등 일부 도시에서 역성장이 예상되지만 2027~2029년 구간부터는 전반적으로 상승세가 확대될 것으로 보입니다. Green Street에 따르면 수요 측면에서는 이커머스 침투율은 둔화되었지만 여전히 이커머스 시장 규모는 꾸준히 확대되고 있으며, 연평균 성장률(CAGR)도 11% 수준을 유지 중입니다. 더불어 팬데믹 이후 제조업 시설에 대한 건설 투자가 2019년 대비 207% 증가하는 등 제조 기반 물류 수요도 빠르게 확대되고 있습니다. 한편, 2022년 이후 급격히 증가한 물류센터 공급은 일시적인 과잉공급 우려를 불러왔으나, 최근 들어 공급 조정을 겪고 있습니다. 특히 2024년에는 신규 물류시설 중 제조 관련 비중이 19%까지 상승하며, 미국 물류 시장이 제조업 중심으로 구조 전환되는 흐름이 본격화되는 흐름입니다. 미국 멀티패밀리: 게이트웨이 중심 회복, 선벨트 조정 멀티패밀리 섹터는 미국 내 가구 수 증가와 높은 주택 구매 비용에 따른 부담 확대로 인해 임차 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 가계소득 대비 주택구매비용 비중3) 은 2019년 15.7%에서 2024년에는 25.5%까지 상승했으며, 주택가격 상승과 기준금리 인상이 맞물려 실수요자의 내집 마련 여건은 더욱 악화되고 있는 상황입니다. 3) 중위소득 가계의 연간 소득 대비 중위가격 주택 구매에 의한 연간 지불 원리금 비중 미국 전체 가구 수는 FRED 기준 2020년 약 1억 2,860만 가구에서 2024년 1억 3,220만 가구로 늘었으며, 이에 따라 임대 시장 유입 수요도 함께 확대되고 있습니다. 지역별로는 2024년 뉴욕과 시카고 등 주요 게이트웨이 도시에서 사무실 복귀(RTO) 확산과 신규 공급 제한의 영향으로 공실률이 하락하고, 임대료는 상승세를 나타내고 있습니다. 반면, 오스틴, 휴스턴, 피닉스 등 선벨트 주요 도시는 단기적으로 공급이 확대되며 공실이 늘어난 상황입니다. Green Street에 따르면, 이들 도시에서는 2021년부터 2024년 사이 공실률이 크게 증가했으며, 이에 따라 2024년 오스틴 -6.0%, 피닉스 -2.5% 수준의 임대료 하락이 예상됩니다. 그러나 선벨트 지역은 단기 조정에도 불구하고 주거여건이 우수하고 국내 이주수요가 높은 지역이라는 점에서, 장기적 관점에서는 여전히 견고한 펀더멘털을 보유하고 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 미국 니치 섹터: 구조적 수요 기반의 확장 미국의 니치 섹터는 인구구조 변화와 산업 구조 전환에 따라 빠르게 성장하며, 이에 기반한 투자 수요가 확대되고 있습니다. 특히 시니어 및 스튜던트 하우징, 헬스케어, 셀프 스토리지, 데이터센터 등 특화된 자산군에 대한 시장의 관심이 증가하는 추세입니다. Preqin에 따르면, 2019년 대비 2024년 니치섹터 부동산 거래 비중은 2%에서 7%로 확대되었습니다. 한편, 데이터센터와 멀티패밀리 등 일부 국가에서 광의의 니치 섹터로 분류되는 자산군까지 포함할 경우, 이들 섹터의 전체 거래 비중은 같은 기간 62%에서 69%로 증가한 것으로 나타났습니다. 반면, 오피스 섹터는 같은 기간 35%에서 15%로 비중이 축소되며 상반된 양상을 보였습니다. 이는 오피스와 리테일 중심의 기존 자산 구성이 주거와 물류 중심으로 재편되고 있음을 보여줍니다. 이러한 변화는 고령 인구의 증가와 1인 가구 확대에 따라 의료 및 생활 인프라에 대한 구조적 수요가 늘어나고 있는 흐름과도 맞닿아 있습니다. 실제로 2025년부터 2030년 사이, 65~84세 고령 인구는 연평균 2.2%, 85세 이상 인구는 4.0%씩 증가할 것으로 예상되며, 같은 기간 전체 1인 가구 수도 지속적으로 증가할 전망입니다(Census Bureau, 2023년 11월 추계). 이에 따라 시니어 하우징, 헬스케어 시설, 소형 주거시설 등 니치 자산군에 대한 수요 확대 가능성도 높아지고 있습니다. 한편 산업 구조 측면에서도 변화가 뚜렷합니다. 정보기술, 전문서비스, 교육, 헬스케어 등 지식 기반 산업의 GDP 비중은 확대되고 있는 반면, 제조업, 금융, 건설 등 전통 산업의 비중은 점차 축소되는 추세입니다. 이에 따라 데이터센터나 고급 인프라 자산과 같은 지식산업 기반의 부동산은 투자 매력도가 더욱 높아지고 있는 영역으로 부상하고 있습니다. 미국 데이터센터: 고성장 인프라 자산으로 부상 데이터센터는 수익성과 자금 회수 측면에서 경쟁력을 갖춘 인프라 자산으로 평가되며, 최근에는 Opportunistic 펀드 전략을 중심으로 투자 비중이 빠르게 확대되는 추세입니다. 특히 부동산, 바이아웃, 인프라 펀드 등 다양한 투자 주체들이 데이터센터 및 관련 인프라 자산에 적극적으로 진출하고 있으며, CSP(클라우드 서비스 제공자)와의 제휴를 통해 투자 구조도 점차 다각화되고 있습니다. BCG에 따르면, 미국 내 데이터센터 전력 수요는 2020년 25GW에서 2028년 81GW로 연평균 13~18% 증가할 전망입니다. 공급도 확대되고 있으나 수요를 따라가지 못해 공실률은 낮은 수준을 유지할 것으로 보입니다. 데이터센터는 1제곱피트당 약 1,500달러의 개발비가 소요되는 고비용 자산으로, 오피스 대비 두 배 수준입니다. 그럼에도 불구하고 2024년 전체 투자 전략의 80%가 Opportunistic 전략에 집중되고 있어, 개발 중심의 투자에 대한 선호가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이러한 배경에는 급진적인 기술혁신에 의해 신규 데이터센터에 요구되는 MEP(Mechanical, Electrical & Plumbing) 및 전력량 등에 대한 시장 수요자들의 요구도 높아졌기 때문입니다. 투자 구조 측면에서도 글로벌 대형 투자자들은 전략적 제휴 및 대형 펀드 결성을 통해 데이터센터 분야에 본격적으로 진입하고 있습니다. 블랙록과 GIP, MGX, 엔비디아, 마이크로소프트 등은 데이터센터 공급 및 전력 인프라 구축을 위한 협력 체계를 강화하고 있으며, 에너지 인프라와 반도체 기술이 결합된 구조를 바탕으로 300억~1,000억 달러 규모의 메가딜을 추진 중입니다. 글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저 자료 분석 및 검수 | 이지스자산운용 전략리서치실 ──────────── - 해당 콘텐츠는 콘텐츠 이용자의 투자 의사결정에 대한 근거 자료로 이용될 목적으로 작성되었거나, 금융투자상품 판매 및 투자 권유, 종목 추천, 투자의사결정의 조언을 위하여 작성된 것이 아닙니다. 해당 콘텐츠에 제공되는 어떠한 자료나 정보에 대하여도 당사는 자료나 정보의 정확성 및 완전성에 대하여 명시적으로든 또는 묵시적으로든 어떠한 의견 표명이나 보증을 하지 않으며, 해당 콘텐츠에 근거하여 잠재적 투자자가 내린 의사결정의 결과로 발생하는 어떠한 종류의 손해나 피해에 대하여 당사는 어떠한 책임과 의무도 부담하지 않습니다. 또한, 이에 대하여 잠재적 투자자는 아무런 이의도 제기할 수 없습니다. - 상기 내용은 2025년 1월 기준으로 작성된 것이며 관련 법령 및 내부통제기준에 따른 관련 절차를 준수하였습니다. 해당 콘텐츠의 자료 및 정보는 시장 환경이 변화하거나, 주식 시장, 금리, 인플레이션, 세제 정책 등 사회적, 경제적, 정책적 환경이 변화할 경우, 기타 자산가격 변동, 환율 변동, 신용등급 하락, 부동산 가격하락, 운용결과 등 또는 화재, 홍수, 전염병 창궐과 같은 천재지변이 발생하는 등의 경우에 따라 변경될 수 있으며, 이에 따라 금융(투자)상품은 투자원금의 일부 또는 전액 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속되고 예금자보호법에 따른 보호대상이 아닙니다. 과거의 운용실적이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니며, 해당 컨텐츠 작성시점 및 미래에는 이와 다를 수 있습니다. 거래비용, 기타비용이 추가로 발생할 수 있습니다. - 해당 콘텐츠는 법적으로 제출되거나 등록되지 아니하였으며, 어떠한 법률에 의하여도 승인된 것이 아닙니다. 본 콘텐츠에는 일부 주관적 견해가 포함되어 있을 수 있으며, 당사의 공식적인 의견 표명이나 견해에 해당하지 않습니다. 해당 콘텐츠는 주식의 모집 또는 매매 및 청약을 위한 권유를 목적으로 하지 않으며, 투자자는 (금융상품판매업자)로부터 관련 법령에 따라 충분히 설명을 받을 권리가 있습니다. 투자자의 모든 투자결정은 증권신고서 또는 (예비)투자설명서 및 약관 등을 반드시 읽어 보시고 이를 통해 제공되는 정보만을 바탕으로 내려져야 합니다. 본인의 투자 판단 하에 신중하게 투자결정하시기 바랍니다. [이지스자산운용(주) 준법감시인 심사필 제900-25-광고-051호 (2025년 4월 18일 ~ 2026년 4월 17일)]

유럽 상업용 부동산 시장은 금리 인상과 경기 불확실성의 영향으로 자산가치 조정 국면에 진입했으며 글로벌 주요 권역 중 가장 회복세가 느리게 나타나고 있습니다. 또한 투자심리 위축 및 자본조달 여건 악화가 장기화되면서 자금유입 흐름 둔화세가 지속되었습니다. 실제로 2023년 유럽 상업용 부동산 펀드레이징 규모는 약 140억 달러로, 전년 대비 54% 감소하며 조정 흐름이 지속되고 있음을 보여줍니다. 바닥 확인 후 반등 신호: 투자심리 회복 조짐 2024년 유럽 상업용 부동산 시장의 펀드레이징은 글로벌 부동산 둔화가 본격화되었던 2023년보다도 더욱 위축된 상황으로, 단기적인 회복을 기대하기는 어려운 분위기입니다. 다만 평균 자산 가격은 2021년 ㎡당 3,333유로에서 2024년 2,561유로까지 하락하며 저점에 근접했고, 최근에는 약 4% 수준의 반등 조짐도 일부 나타나고 있습니다. 이에 따라 가격 조정이 일정 수준에 도달했다는 인식이 확산되면서, 2025년부터 단계적인 회복 흐름이 가능하리라는 기대가 투자자들 사이에서 형성되고 있습니다. CBRE가 유럽 내 781개 기관투자자를 대상으로 실시한 조사에 따르면, 응답자의 70%는 2025년을 시장 회복의 전환점으로, 나머지 30%는 2026년 이후로 전망했습니다. 이는 장기화된 유럽 상업용부동산 침체국면이 유럽 경기회복 흐름과 맞물려 '25년부터는 상업용 부동산의 점진적 회복세가 나타날 것이라는 기대감이 반영되고 있음을 보여줍니다. 전반적인 분위기는 펀더멘털의 뚜렷한 개선보다는 가격 메커니즘의 정상화와 자산의 적정가치 회복에 대한 신뢰에서 비롯된 것으로 해석됩니다. 이에 향후 시장 회복 속도는 금리의 향방과 자산 수급 균형에 따라 좌우될 전망입니다. 물류·멀티패밀리 안정세 유지, 오피스·리테일 침체 회복 최근 5개년 기준으로 유럽의 물류와 멀티패밀리 섹터는 안정적인 수익률 흐름을 유지해온 반면, 오피스와 리테일 섹터는 각각 상대적으로 낮은 평균 수익률을 기록했습니다. 리테일의 경우 코로나19 이후 마이너스 수익률에서 최근 일부 회복세를 나타내고 있습니다. PMA에 따르면 유럽 오피스 섹터는 2023년 총수익률(total return)이 -12%까지 하락했으나 2024년에는 3%로 반등하며 점진적인 회복 흐름을 보이고 있습니다. 중장기적으로는 2026~2027년까지 약 6%수준의 수익률이 예상되며, 특히 기존의 Capital Gain 중심의 수익구조에서 Income Gain 중심의 수익률 구조로 전환될 것으로 전망됩니다. 유럽 리테일 섹터는 2018년부터 2022년까지 평균 총수익률 -6.8%를 기록하며 부진한 흐름을 이어갔으나, 2024년 5%로 반등하며 5년만에 개선세를 보였습니다. 같은 기간 유럽 물류 섹터는 평균 10.7% 수준의 총수익률을 기록하고 있으며 2023년 단기 조정 이후 2024년 5%, 2025~2027년에는 8% 내외의 양호한 수익 흐름이 이어질 것으로 예상됩니다. 특히 자산가치 회복과 임대료 상승이 동시에 반영되며, 안정성이 돋보이는 섹터로 평가됩니다. 유럽 멀티패밀리 섹터 또한 상대적으로 안정적인 흐름을 유지하고 있으며, 2023년을 저점으로 본격적인 회복 국면에 진입했습니다. 2025년부터는 연 6% 수준의 총수익률이 예상돼, 자본가치 보전과 고정 임대수익 기반의 구조는 장기 포트폴리오 운용에 적합한 자산으로 평가됩니다. 섹터별·지역별 투자 비중 재편 흐름 유럽 상업용 부동산 시장은 최근 영국, 독일, 프랑스를 중심으로 거래가 집중되고 있으며, 특히 리테일 및 물류에 대한 투자 비중이 확대되고 있는 추세입니다. 2024년 기준 국가별 거래 비중은 영국 28%, 독일 16%, 프랑스 12%로 상위 3개국이 전체의 56%를 차지하고 있습니다. 섹터별로는 오피스의 거래 비중이 2020년 59%에서 2024년 36%까지 빠르게 축소된 반면, 리테일은 13%에서 25%로, 물류 부문은 13%에서 19%로 증가하며 투자 섹터의 다변화가 감지됩니다. 팬데믹 이전 이커머스 확산에 따른 사전 조정이 진행됐던 리테일 자산은 현재 부실 자산 중심의 투자 기회가 부각되고 있습니다. 물류의 경우 전자상거래의 지속적인 성장세가 수요 확대를 견인하면서 투자 매력도가 강화되고 있는 국면입니다. 해외 자금 유입 흐름에서도 회복의 조짐이 나타나고 있습니다. 유럽 상업용 부동산에 대한 해외 투자 규모는 전년 대비 27% 증가한 310억 달러로 집계되며, 아직 과거 평균에는 미치지 못하지만 점진적인 회복 흐름이 감지되고 있습니다. 영국 CRE 시장: 회복 선도, 섹터별 양극화 심화 2024년 영국 상업용 부동산 시장은 전년 대비 19% 증가한 약 196억 달러의 거래 규모를 기록하며 유럽에서 이례적인 회복세를 보였습니다. 그러나 섹터별로 분류 시, 기존 거래가 가장 많았던 주요 투자 섹터인 오피스, 물류, 멀티패밀리 거래규모는 감소한 반면, 리테일 및 데이터센터 거래는 증가했습니다. RCA에 따르면 섹터별로는 오피스가 전체 거래의 23%를 차지하며 가장 높은 비중을 기록했으며, 리테일(22%), 물류(20%), 멀티패밀리(20%)가 그 뒤를 이었습니다. 또한 전체 거래의 절반 이상(53.4%)이 런던에 집중되며 도심권 자산에 대한 투자 선호가 여전히 높은 것으로 나타났습니다. 이는 금리 피크아웃 이후 자산가치 회복 기대감과 더불어, 핵심 입지 선호 심리가 반영된 결과로 보입니다. 반면, 리버풀(4.6%), 셰필드(3.1%), 맨체스터(2.7%) 등 비수도권 도시의 비중은 상대적으로 제한적입니다. 물류·멀티패밀리 중심의 구조적 수요 확대와 글로벌 자본 유입 2024년 영국 상업용 부동산 시장에서 가장 주목할 만한 흐름 중 하나는 물류와 멀티패밀리 섹터의 비중 확대입니다. 특히 물류 섹터는 이커머스 성장과 견조한 펀더멘털에 대한 기대를 바탕으로, 거래 비중이 2015년 7%에서 2024년 20%로 확대되었습니다. 멀티패밀리 또한 주택 공급 부족과 노후화 이슈에 따라 같은 기간 5%에서 20%로 비중이 상승하며 빠르게 성장하고 있습니다. 영국 물류 자산의 Cap. Rate는 2024년 6.0%까지 반등한 반면, 브리스톨·스윈던 등 남서 지역의 자산 가격은 여전히 팬데믹 이전 대비 약 27% 낮은 수준에 머물러 있어, 수익성과 가격 측면에서 투자 매력이 일부 부각되고 있는 것으로 보입니다. 한편 멀티패밀리 섹터에서는 2023~2024년 동안 발생한 38건의 거래 중 36건이 신축 자산에 집중되었으며, 이는 공급 부족 해소와 자산 리프레시(Refresh)에 대한 수요가 복합적으로 반영된 결과로 해석됩니다. 이 중 약 37%는 스튜던트 하우징 자산이 차지하고 있으며 주요 글로벌 운용사들이 일반 임대 외에도 학생 주거 분야에 대한 투자 비중을 확대해 나가고 있는 점이 주목됩니다. 글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저 자료 분석 및 검수 | 이지스자산운용 전략리서치실 ──────────── - 해당 콘텐츠는 콘텐츠 이용자의 투자 의사결정에 대한 근거 자료로 이용될 목적으로 작성되었거나, 금융투자상품 판매 및 투자 권유, 종목 추천, 투자의사결정의 조언을 위하여 작성된 것이 아닙니다. 해당 콘텐츠에 제공되는 어떠한 자료나 정보에 대하여도 당사는 자료나 정보의 정확성 및 완전성에 대하여 명시적으로든 또는 묵시적으로든 어떠한 의견 표명이나 보증을 하지 않으며, 해당 콘텐츠에 근거하여 잠재적 투자자가 내린 의사결정의 결과로 발생하는 어떠한 종류의 손해나 피해에 대하여 당사는 어떠한 책임과 의무도 부담하지 않습니다. 또한, 이에 대하여 잠재적 투자자는 아무런 이의도 제기할 수 없습니다. - 상기 내용은 2025년 1월 기준으로 작성된 것이며 관련 법령 및 내부통제기준에 따른 관련 절차를 준수하였습니다. 해당 콘텐츠의 자료 및 정보는 시장 환경이 변화하거나, 주식 시장, 금리, 인플레이션, 세제 정책 등 사회적, 경제적, 정책적 환경이 변화할 경우, 기타 자산가격 변동, 환율 변동, 신용등급 하락, 부동산 가격하락, 운용결과 등 또는 화재, 홍수, 전염병 창궐과 같은 천재지변이 발생하는 등의 경우에 따라 변경될 수 있으며, 이에 따라 금융(투자)상품은 투자원금의 일부 또는 전액 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속되고 예금자보호법에 따른 보호대상이 아닙니다. 과거의 운용실적이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니며, 해당 컨텐츠 작성시점 및 미래에는 이와 다를 수 있습니다. 거래비용, 기타비용이 추가로 발생할 수 있습니다. - 해당 콘텐츠는 법적으로 제출되거나 등록되지 아니하였으며, 어떠한 법률에 의하여도 승인된 것이 아닙니다. 본 콘텐츠에는 일부 주관적 견해가 포함되어 있을 수 있으며, 당사의 공식적인 의견 표명이나 견해에 해당하지 않습니다. 해당 콘텐츠는 주식의 모집 또는 매매 및 청약을 위한 권유를 목적으로 하지 않으며, 투자자는 (금융상품판매업자)로부터 관련 법령에 따라 충분히 설명을 받을 권리가 있습니다. 투자자의 모든 투자결정은 증권신고서 또는 (예비)투자설명서 및 약관 등을 반드시 읽어 보시고 이를 통해 제공되는 정보만을 바탕으로 내려져야 합니다. 본인의 투자 판단 하에 신중하게 투자결정하시기 바랍니다. [이지스자산운용(주) 준법감시인 심사필 제900-25-광고-051호 (2025년 4월 18일 ~ 2026년 4월 17일)]

2024년 아시아 상업용 부동산 시장은 오피스(+5%p), 물류(+66%p) 중심으로 거래 회복세를 나타냈으며, 약 230조원 규모(2,350억 달러)의 거래가 이루어졌습니다. 특히 블랙스톤이 데이터센터 기업 Air Trunk를 인수 거래를 제외하더라도, 연간 거래 규모는 전년 대비 16% 증가하며 회복 흐름을 이어갔습니다. 일본 주도, 아시아 CRE 거래 회복세 본격화 국가별로는 일본의 회복세가 두드러졌습니다. 일본의 상업용 부동산 거래 규모는 494억 달러로 최근 10년간 가장 높은 수준을 기록했으며, 이는 안정적인 오피스 수요와 낮은 금리 환경이 외국인 투자 유입을 견인한 결과로 풀이됩니다. 특히 일본의 10년물 국채금리가 2024년 기준 1.1%에 불과한 반면, 오피스 자산의 캡레이트는 약 4.1% 수준으로 약 3.0%포인트(301bp)의 높은 스프레드를 형성하고 있습니다. 이와 같은 투자 매력도에 힘입어 일본 상업용 부동산에 대한 해외 자금 유입 비중은 2024년 45%로 확대돼, 2015년 이후 최고치를 기록했습니다. 반면, 중국은 아시아 주요국 중 유일하게 상업용 부동산 거래가 감소한 국가로 나타났으며 총 거래 규모는 410억 달러로 전년 대비 16.3% 하락했습니다. 이 가운데 부실자산 거래 비중은 17.3%로 크게 증가해, 구조조정 성격의 거래가 시장을 주도한 것으로 분석됩니다. 섹터별로는 물류(43%), 리테일(23%), 호텔·오피스(각 13%) 순으로 거래가 이루어졌습니다. 섹터 측면에서는 2024년 데이터센터 부문에서 대규모 거래가 집중적으로 발생했습니다. 이는 글로벌 자산운용사들이 에너지 및 통신 인프라 기반 자산에 대해 공격적인 투자 전략을 지속하고 있음을 보여줍니다. 아시아 오피스: 수요 회복에도 수급 양극화 아시아 오피스는 글로벌 오피스의 급격한 침체에 불구하고, 상대적으로 팬데믹 이후 수요회복이 빠르게 나타나면서 강한 시장 방어를 보이고 있는 섹터입니다. 그렇지만 지금의 회복된 수요수준은 과거 평균 수준에는 미치지 못하는 상황입니다. 특히 호주와 중국 일부 도시는 높은 공실률을 유지하고 있으며, 공급 둔화에 따라 중장기적으로는 임대료 상승 압력이 높아질 것으로 전망됩니다. 중국을 제외한 APAC 지역의 오피스 순흡수율(전년 대비 순임차 면적 증가율)은 여전히 역사적 평균에 미치지 못하고 있습니다. PMA에 따르면 2024년 기준 순흡수율은 0.7%로, 팬데믹 이전인 1991년부터 2008년까지의 장기 평균인 2.4%뿐만 아니라, 2009년부터 2019년까지의 최근 10년 평균인 1.1%에도 미치지 못하는 수준입니다. 이러한 수치는 수요 회복의 조짐이 일부 나타나고 있음에도 불구하고, 실질적인 회복세는 여전히 제한적임을 보여줍니다. 한편, 2024년 4분기 기준 아시아 주요 도시들의 오피스 공실률은 지역별로 뚜렷한 격차를 보이고 있습니다. 서울, 오사카, 나고야 등은 10% 이하의 공실률로 비교적 안정적인 수급 상황을 유지하고 있는 반면, 호주(브리즈번, 퍼스, 시드니, 멜버른)와 중국(베이징, 상하이, 광저우) 주요 도시는 20%를 상회하며 여전히 높은 수급 부담을 안고 있는 모습입니다. 중장기적으로는 실질 임대료의 상승 흐름이 다시 뚜렷해질 것으로 전망됩니다. 2028~2029년에는 대부분의 도시에서 임대료 상승폭이 확대될 것으로 예상되며 특히 홍콩, 상하이, 싱가포르, 멜버른 등은 연 7~8% 수준의 견조한 상승세가 기대됩니다. 아시아 물류: 단기 과열에서 수급 정상화 국면으로 전환 2022년 이후 물류 섹터는 이커머스 수요의 급격한 확대에 따른 단기적 공급 집중의 영향으로 임대료 급등과 자산가치 조정이 동시에 발생한 것으로 분석됩니다. 공급 측면에서는 2024년 기준 호주를 제외한 주요 아시아태평양 도시 대부분에서 물류센터 신규 공급이 감소세를 보이고 있습니다. 멜버른과 시드니를 중심으로 한 호주는 여전히 견조한 공급 증가세를 이어가고 있는 반면 도쿄, 서울, 오사카, 싱가포르 등 주요 도시는 공급이 둔화되며 시장 수급의 균형 조정 국면에 진입한 모습입니다. 특히 서울은 2023년 공급이 급증한 이후, 2024년에는 공급 증가세가 점차 진정되는 흐름을 보이고 있습니다. 임대료 측면에서는 팬데믹 기간 중 이커머스 침투율 급등과 물류 인프라의 공급 병목 현상이 복합적으로 작용하며 일부 시장에서 급격한 임대료 상승이 나타났습니다. 대표적으로 시드니는 공실률이 0.3%까지 하락하며 2023년 기준 임대료가 전년 대비 30% 이상 상승하는 등 과도한 수급 제약이 가격에 강한 압력을 가한 사례로 꼽힙니다. 반면 서울, 도쿄, 싱가포르 등은 중간 수준의 임대료 상승률을 기록하며 비교적 완만한 흐름을 유지하고 있습니다. CPPI1) 변화에서도 유사한 흐름이 나타났습니다. 2022년을 전후로 대부분의 지역에서 가격 조정이 이뤄졌으며, 특히 홍콩은 2023년 이후 CPPI가 -20% 이하로 하락하며 가장 큰 조정 폭을 기록했습니다. 반면, 한국과 호주는 상대적으로 안정적인 흐름을 보이며 2024년까지 점진적 조정 국면이 이어질 것으로 전망됩니다. 1) 상업용 부동산의 평균 가격 변동을 수치로 나타낸 지표 아시아 리테일: 공실률 하락, 소비 회복세 반영 2024년 아시아 리테일 부동산 시장은 전반적으로 공실률이 하락세로 전환되며 점진적인 회복 흐름을 보였습니다. 팬데믹 이후 급등했던 공실률은 2021년 9.4%를 정점으로 하락하기 시작해, 2024년 2분기 기준 5.6%까지 내려오며 안정화되고 있습니다. 다만 지역별로는 온도차가 뚜렷합니다. 서울(7.8%)과 시드니(8.7%)는 여전히 팬데믹 이전 수준보다 높은 공실률을 유지하고 있으며, 이는 소비 회복 지연과 과거 공급 누적의 영향으로 해석됩니다. 반면 도쿄, 싱가포르, 나고야, 오사카 등은 낮은 공실률을 유지하는 가운데 특히 싱가포르는 1%대의 안정적 공실률을 기록하고 있습니다. 도시별 공실률의 장기 추세(2008~2024)를 기준으로 보면 대부분의 도시는 과거 평균 수준에 근접하거나 안정세를 유지 중이며, 일부 도시는 구조적 수요 회복에 힘입어 평균 이하로 하락한 것으로 나타납니다. 소비심리를 나타내는 소매판매 성장률(YoY, 3개월 이동평균 기준) 측면에서도 회복 흐름이 일부 관찰되고 있습니다. 싱가포르와 중국은 2021~2022년 큰 폭의 반등 이후 안정적인 흐름을 보이고 있으며, 일본은 완만한 회복세를 이어가는 중입니다. 반면, 한국과 호주는 2023년까지 회복세가 미진했으나, 2025년 이후 금리 인하와 대면 소비 확대 기대에 따라 점진적인 개선이 예상됩니다. 특히 홍콩은 팬데믹과 규제로 소비가 급감했지만 2021년 이후 빠른 회복세를 보였으며, 최근에도 전체적으로 개선 흐름을 유지하고 있습니다. 아시아 멀티패밀리: 주거 수요와 고령화 기반의 성장 기대 2024년 아시아 멀티패밀리 섹터는 일본과 호주를 중심으로 안정적인 거래 흐름을 이어가며, 주거 자산에 대한 기관 투자 수요가 지속되고 있습니다. 총 거래 규모는 66억 달러로 일본이 41억 달러로 가장 큰 비중을 차지했고, 호주가 32억 달러로 그 뒤를 이었습니다. 싱가포르와 한국은 시장 규모는 제한적이나, 향후 수요 확대 기대감이 반영되며 점진적인 관심이 유입되고 있는 상황입니다. 주요 도시들의 연 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 서울(18배), 싱가포르(14배), 도쿄(14배) 등에서 여전히 높은 수준을 보이며, 주택 구매에 대한 부담이 큰 것으로 나타났습니다. 이는 임차 수요 확대와 함께 상업용 주거 시장의 성장 가능성으로 이어질 수 있다는 분석입니다. 특히 PIR이 높은 지역은 향후 가격 조정 가능성을 내포하고 있는 반면 오사카, 시드니, 멜버른 등 비교적 낮은 수준(9배 이하)을 보이는 도시는 자산 가격 상승 여력이 있는 시장으로 평가됩니다. 고령화 또한 멀티패밀리 시장 확대의 중요한 배경 요인으로 부각되고 있습니다. 향후 10년간 65세 이상 인구 증가율은 싱가포르, 한국, 중국이 각각 4% 이상으로 가장 빠르게 증가할 것으로 전망되며, 이는 시니어 하우징 시장의 성장 압력을 높이는 요인으로 작용할 것으로 판단됩니다. 반면 일본은 이미 고령 인구 비중이 30%를 넘어서는 구조적 고령 사회에 진입해 있으며, 안정적인 수요 기반을 형성하고 있는 시장으로 분류됩니다. 결론: 글로벌 CRE 시장, 회복 속 차별화된 전략이 핵심 2025년 이후 글로벌 상업용 부동산 시장은 점진적인 회복 국면에 진입할 것으로 전망됩니다. 다만, 회복의 강도와 속도는 국가별 펀더멘털과 수요 구조의 차이에 따라 섹터별로 뚜렷한 사이클 차이를 보일 것으로 예상됩니다. 미국의 경우 정치적 리스크로 인한 시장 충격과 변동성 우려가 제기되고 있습니다. 다만 트럼프 정부의 정책 방향이 스태그플레이션 리스크를 내포하고 있음에도 불구하고, 글로벌 관세 정책이 내수 부양에 초점을 맞추고 있어 변동성 속에서도 펀더멘털은 비교적 견조할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 주거·물류·리테일 등 실수요 기반 섹터를 중심으로 회복이 기대되고 있습니다. 유럽은 지정학적 불확실성에도 불구하고 경기 회복 사이클 진입이 예상되며, 정부 주도의 부양책과 감세 정책이 시장 정상화 속도를 앞당길 것으로 보입니다. 반면 아시아는 상대적으로 방어력이 높아 조정 폭은 제한적이었으나 그만큼 수익률 반등 폭도 제한적일 가능성이 있습니다. 이에 따라 주거, 데이터센터 등 성장성이 높은 섹터 중심의 전략적 접근이 요구됩니다. 임대수익 기반 전략과 구조적 수요 섹터의 부상 최근 상업용 부동산 시장에서는 기존의 Capital Gain 중심 전략에서 Income Gain 중심의 패러다임 전환이 본격화되고 있습니다. 2023년 금리 인상 이전까지는 저금리 환경과 시장 전반의 상승 흐름 Capital Gain 중심의 수익률 확보가 가능했습니다. 특히 아시아 시장의 경우, 자산가격 하락이 진행되는 상황에서도 Income Gain 측면에서 안정적 현금 흐름을 창출할 수 있었습니다. 2025년 이후의 시장은 지난 10년 대비 높은 금리 수준의 지속과 경기 불확실성 확대, 투자심리 위축, 시중 유동성 축소 등으로 인해 Capital Gain의 동력이 약화되는 흐름이 지속될 것으로 예상됩니다. 따라서 전체 수익성에서 Income Gain의 비중이 높아질 것으로 예상되며, 투자 관점에서도 수익률 개선 관점을 전환해야 하는 시기가 될 것으로 전망하고 있습니다. 이와 같은 환경에서는 기존의 전통적인 투자 방식만으로는 목표 수익률을 달성하기 어려워질 가능성이 높아, 추가 수익원 강화에 대한 필요성이 더욱 커지고 있습니다. 이를 위해 성장 섹터인 멀티패밀리, 데이터센터 등을 통해 높은 수익을 확보 가능한 신규 모델이 공격적으로 논의되고 있는 상황입니다. 이러한 변화는 아시아 시장에서도 유사하게 나타나고 있으며 특히 멀티패밀리, 시니어·스튜던트 하우징, 데이터센터 등 구조적 수요 기반이 뚜렷한 성장 섹터들이 주목받고 있습니다. 이는 인구구조 변화와 산업 전환이 맞물리며 장기적인 수요가 견고하게 형성되고 있기 때문입니다. 그렇지만 이러한 성장섹터 관련 자산군은 아직까지 안정적 수익모델이 충분히 검증되지 않았고, 자산의 변화 사이클도 빠르기 때문에 Opportunistic 투자나 조기 엑시트 전략이 보다 유효할 것으로 예상됩니다. 단기적 타이밍보다 구조적 수요 흐름에 주목하는 접근이 필요한 시점으로, 지속 가능한 성과와 성장성을 겸비한 섹터에 대한 전략적 선별이 그 어느 때보다 중요해지고 있습니다. 글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저 자료 분석 및 검수 | 이지스자산운용 전략리서치실 ──────────── - 해당 콘텐츠는 콘텐츠 이용자의 투자 의사결정에 대한 근거 자료로 이용될 목적으로 작성되었거나, 금융투자상품 판매 및 투자 권유, 종목 추천, 투자의사결정의 조언을 위하여 작성된 것이 아닙니다. 해당 콘텐츠에 제공되는 어떠한 자료나 정보에 대하여도 당사는 자료나 정보의 정확성 및 완전성에 대하여 명시적으로든 또는 묵시적으로든 어떠한 의견 표명이나 보증을 하지 않으며, 해당 콘텐츠에 근거하여 잠재적 투자자가 내린 의사결정의 결과로 발생하는 어떠한 종류의 손해나 피해에 대하여 당사는 어떠한 책임과 의무도 부담하지 않습니다. 또한, 이에 대하여 잠재적 투자자는 아무런 이의도 제기할 수 없습니다. - 상기 내용은 2025년 1월 기준으로 작성된 것이며 관련 법령 및 내부통제기준에 따른 관련 절차를 준수하였습니다. 해당 콘텐츠의 자료 및 정보는 시장 환경이 변화하거나, 주식 시장, 금리, 인플레이션, 세제 정책 등 사회적, 경제적, 정책적 환경이 변화할 경우, 기타 자산가격 변동, 환율 변동, 신용등급 하락, 부동산 가격하락, 운용결과 등 또는 화재, 홍수, 전염병 창궐과 같은 천재지변이 발생하는 등의 경우에 따라 변경될 수 있으며, 이에 따라 금융(투자)상품은 투자원금의 일부 또는 전액 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속되고 예금자보호법에 따른 보호대상이 아닙니다. 과거의 운용실적이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니며, 해당 컨텐츠 작성시점 및 미래에는 이와 다를 수 있습니다. 거래비용, 기타비용이 추가로 발생할 수 있습니다. - 해당 콘텐츠는 법적으로 제출되거나 등록되지 아니하였으며, 어떠한 법률에 의하여도 승인된 것이 아닙니다. 본 콘텐츠에는 일부 주관적 견해가 포함되어 있을 수 있으며, 당사의 공식적인 의견 표명이나 견해에 해당하지 않습니다. 해당 콘텐츠는 주식의 모집 또는 매매 및 청약을 위한 권유를 목적으로 하지 않으며, 투자자는 (금융상품판매업자)로부터 관련 법령에 따라 충분히 설명을 받을 권리가 있습니다. 투자자의 모든 투자결정은 증권신고서 또는 (예비)투자설명서 및 약관 등을 반드시 읽어 보시고 이를 통해 제공되는 정보만을 바탕으로 내려져야 합니다. 본인의 투자 판단 하에 신중하게 투자결정하시기 바랍니다. [이지스자산운용(주) 준법감시인 심사필 제900-25-광고-051호 (2025년 4월 18일 ~ 2026년 4월 17일)]