지난 10월 독일 뮌헨에서 열린 EXPO REAL 2026에서는 두 가지 흐름이 눈에 띄었습니다. 전통적인 부동산 거래시장의 회복은 예상보다 더딘 반면, 투자자들의 관심은 기존 부동산을 넘어 부동산과 인프라 경계에 있는 자산 등 새로운 투자영역으로 확대되고 있다는 점입니다.

특히 거래시장을 바라보는 분위기는 지난 1년 사이 적지 않게 달라졌습니다. 지난해 EXPO REAL에서는 금리 인하에 대한 기대와 함께 시장이 바닥을 지나고 있다는 조심스러운 낙관론이 있었습니다. 이어 올해 3월 프랑스 칸에서 열린 MIPIM에서도 시장이 다시 움직이기 시작했다는 평가와 함께 한층 긍정적인 분위기가 감지됐습니다.

그러나 7개월 만에 다시 찾은 EXPO REAL의 분위기는 이전보다 한층 신중 해져 있었습니다. 행사장에서는 새로운 투자전략과 사업 기회를 모색하는 미팅이 활발히 이어졌지만, 실제 투자에 나설 수 있는 자본은 여전히 제한적이었습니다. 투자자들은 수익성과 위험 요인을 더욱 면밀하게 검토하며 투자 결정에 신중한 태도를 보였습니다.

이처럼 조심스러운 분위기 가운데, 새로운 투자영역을 모색하는 움직임도 포착되었습니다. 특히 올해 EXPO REAL에서 인프라가 처음으로 독립적인 주요 전시 분야에 포함된 것은 부동산 투자영역이 넓어지고 있음을 보여주는 상징적인 변화였습니다.

자산의 경쟁력만으로는 충분하지 않은 시장

이번 EXPO REAL에서는 유럽 부동산 거래시장의 분위기를 보여주는 사례도 접할 수 있었습니다. 한 기관투자자가 보유한 유럽 물류 플랫폼은 지난해부터 올해까지 유럽 내 프라임급 물류자산과 포트폴리오의 매각을 추진했지만, 기대했던 수준의 투자 수요를 확보하지 못해 매각 계획을 철회한 것으로 전해졌습니다.

매각 대상에는 신규 준공된 물류시설 중 우량 기업과 10년 이상의 장기 임대차계약을 체결한 자산도 포함돼 있었습니다. 기관투자자들이 일반적으로 선호하는 조건을 상당 부분 갖췄음에도 매각이 이뤄지지 않았다는 점에서, 현재 거래시장에서 매수자들이 얼마나 신중하게 접근하고 있는지 엿볼 수 있었습니다.

다만 해당 투자자는 장기 투자자금이 뒷받침되고 있어 매각을 철회하고 기존 자산을 계속 보유할 수 있는 상황입니다. 반면 모든 투자자가 이처럼 매각 시점을 유연하게 조정할 수 있는 것은 아닙니다.

실제로 독일의 일부 개방형 부동산 펀드(Open-ended Property Funds)는 투자자들의 환매 요청이 증가하면서 유동성 확보를 위해 보유자산 매각을 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 다만 매각을 추진하더라도 시장에서 제시되는 가격이 기존 감정평가액에 미치지 못할 경우, 실무적·구조적 제약으로 거래를 성사시키기 어려울 수 있습니다.

이러한 사례들을 접하면서 지금 시장에서는 자산 자체의 품질 못지않게 누가 그 자산을 소유하고 있고, 얼마나 오래 보유할 수 있는지가 중요하다는 생각이 들었습니다. 앞으로는 대출 만기나 투자자 환매 등에 대응하기 위해 기존의 가격 기대치를 조정하며 자산 매각을 검토하는 사례도 늘어날 가능성이 있습니다.

더욱 선별적으로 움직이는 투자자금

지난 3년간 유럽 부동산 시장에서 상대적으로 활발하게 움직였던 투자자들은 패밀리오피스(Family Office)와 고액자산가(HNW)들이었습니다. 대형 기관투자자들이 신규 투자에 신중한 태도를 보이는 동안, 상대적으로 유연한 의사결정이 가능한 이들은 가격이 조정된 자산을 중심으로 투자 기회를 찾아왔습니다.

그러나 이번 EXPO REAL에서는 일부 패밀리오피스와 개인 자산가들 역시 진행 중이던 거래를 재검토하거나 신규 투자를 보류하고 있다는 이야기를 여러 차례 들었습니다. 그동안 시장에서 활발하게 움직였던 투자자들까지 신중한 태도를 보이면서, 거래를 성사시키기 위한 조건이 한층 까다로워지고 있음을 느낄 수 있었습니다.

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EXPO REAL 2026 풍경 ©이지스유럽

글로벌 대형 운용사와 일부 국부펀드들은 여전히 상당한 투자 여력을 보유하고 있지만, 자본 배분에는 신중한 모습입니다. 일부 아시아 투자자들은 자국 시장이나 익숙한 지역을 우선시하고, 독일 기관투자자들은 자국 내 구조적 수요가 뒷받침되는 주거 등 특정 섹터에 집중하는 경향을 보이고 있습니다.

반면 폴란드와 체코 등 중동부 유럽에서 성장한 사모자본이 서유럽으로 투자영역을 확대하려는 움직임도 나타나고 있습니다. 체코 기반의 한 투자운용사는 현지 패밀리오피스와 고액자산가 자본을 기반으로 성장해 왔으며, 서유럽 시장으로의 확장을 추진하는 사례로 소개됐습니다.

이처럼 새로운 투자 기회를 찾는 자본은 여전히 존재합니다. 다만 투자자별로 선호하는 지역과 섹터가 뚜렷하게 차별화되고 있어, 투자 결정과 거래 성사까지 이어지기는 쉽지 않은 상황입니다.

2027년, 거래시장은 다시 움직일 수 있을까?

올해 EXPO REAL에서는 2027년부터 유럽 부동산 거래가 다시 증가할 수 있다는 전망도 나왔습니다. 다만 거래량 증가가 반드시 시장 회복을 의미하는 것은 아닙니다.

지난 몇 년간 자산 매각을 미뤄왔던 투자자들이 대출 만기나 펀드 청산, 투자자 환매 등에 대응하기 위해 거래에 나설 가능성도 있기 때문입니다. 특히, 투자 기간 종료가 다가오는 투자자와 펀드들은 자산 매각이나 자본재조정(Recapitalisation)을 검토할 수 있습니다.

이는 투자 여력이 있는 매수자들에게 새로운 기회가 될 수 있습니다. 다만 거래가 성사되기 위해서는 매도자의 가격 기대치가 조정되고, 매수자 역시 현재의 금리와 자본비용을 반영한 적정 수익률을 확보할 수 있어야 합니다.

결국 2027년은 시장의 회복 여부와 별개로, 그동안 지연됐던 거래가 재개되면서 자산가격 조정과 자본구조 재편이 본격적으로 진행되는 시기가 될 수도 있겠습니다.

EXPO REAL 28년 만의 변화, 인프라의 부상

올해 EXPO REAL에서 가장 주목할 만한 변화 중 하나는 인프라의 부상이었습니다. 부동산을 중심으로 개최되어 온 EXPO REAL이 올해 처음으로 인프라를 독립적인 주요 전시 및 논의 분야에 포함한 것입니다. 이는 단순히 박람회에 새로운 분야가 추가되었다는 차원을 넘어, 부동산 투자자들이 주목하는 실물자산의 범위가 넓어지고 있음을 보여주는 변화라고 생각합니다.

변화의 배경에는 AI 산업의 성장과 에너지 전환 등 인프라 수요를 확대하는 구조적 요인들이 자리하고 있습니다. 특히 AI와 클라우드 산업의 성장으로 데이터센터 수요가 빠르게 증가하면서, 충분한 전력 용량과 안정적인 에너지 공급망 확보가 입지 선정만큼이나 핵심적인 요소로 떠올랐습니다.

이러한 변화는 데이터센터에만 국한되지 않습니다. 물류·산업시설의 자동화와 오피스의 디지털화가 가속화되면서, 전력과 기반시설 등 인프라 요소는 다양한 부동산 섹터의 운영 체계와 자산가치에도 큰 영향을 미치고 있습니다.

EXPO REAL 2026 © Messe München GmbH

이와 맞물려 유럽에서는 에너지 전환과 노후 인프라 개선, 나아가 국방 및 산업 인프라 확충을 위한 대규모 투자가 필요한 상황입니다. 이에 따라 정부 재정의 한계를 보완할 민간 자본의 역할 또한 더욱 중요해질 것으로 전망됩니다.

Green Street News가 EXPO REAL 기간 중 진행한 인터뷰에서 독일의 한 자산운용사 CEO는 이러한 흐름을 '인프라 슈퍼사이클(Infrastructure Supercycle)'이라고 표현했습니다. 단기적인 투자 유행이 아니라 장기간 지속될 구조적인 변화라는 설명입니다.

이러한 흐름은 부동산과 인프라를 별개의 투자영역으로 구분해 온 기존의 관점을 다시 생각하게 합니다. 예를 들어 데이터센터는 건물이라는 측면에서는 부동산이지만 투자 성과에는 전력 인프라와 기술적 요구사항, 운영 역량 등이 중요한 영향을 미칩니다. 앞으로 부동산 운용사들도 전통적인 자산군의 구분을 넘어 에너지와 기술, 운영 비즈니스에 대한 이해를 넓혀야 할 것입니다.

물론 인프라는 전통적인 부동산과 위험 구조, 투자 기간, 자본 규모, 운영 전문성 등이 다르기 때문에 충분한 이해와 준비가 필요합니다. 그럼에도 올해 EXPO REAL의 변화는 부동산 운용사들이 기존의 전문성을 바탕으로 새로운 투자영역을 어떻게 확장해 나갈 수 있을지 생각해 보게 하는 계기였습니다.

새로운 투자 테마, 투자 실행의 조건

올해 EXPO REAL에서는 학생주거시설(PBSA), 시니어 리빙, 데이터센터, 슈퍼마켓 중심의 리테일 파크, 중소형 물류시설(Mid-box Industrial) 등 다양한 분야가 투자 대상으로 소개됐습니다. 특히 유럽 각국의 국방비 지출 확대 움직임을 배경으로 방위산업 관련 부동산에 대한 관심도 확인할 수 있었습니다.

그러나 이번 행사에서 다시 한번 느낀 것은 새로운 투자 테마에 대한 관심과 실제 투자 실행 사이에는 여전히 상당한 거리가 있다는 점입니다. 투자자들은 해당 섹터의 구조적인 성장 가능성뿐 아니라 기존 투자 사례와 임대료 및 운영비용, 향후 매각 가능성 등 보다 구체적인 근거를 요구하고 있습니다.

특히 아직 기관투자 시장이 충분히 형성되지 않은 니치(Niche) 섹터에서는 검증된 거래 사례가 부족하다는 점이 투자 판단을 어렵게 하는 요인 중 하나로 꼽힙니다. 새로운 시장이 성장하려면 초기 투자가 필요하지만, 투자자들은 충분한 거래 이력과 수익구조에 대한 검증을 기대한다는 점에서 딜레마가 존재합니다.

한 업계 칼럼에서 새로운 투자 테마를 소개하며 높은 투자수익률을 기대하는 전략에 대해 던진 질문이 인상적이었습니다. "좋은데, 5년 후 그 자산은 누가 매입합니까?"

지금처럼 시장의 유동성이 부족한 상황에서는 더욱 중요한 질문이라고 생각합니다. 투자 초기의 사업계획과 예상수익률이 아무리 매력적이더라도 향후 매각 시점에 매수자층이 존재하지 않는다면 기대했던 수익률을 실현하기 어렵기 때문입니다. 새로운 투자 테마를 검토할 때 성장 가능성에만 집중해서는 안 되는 이유입니다. 실제 현금흐름과 운영 역량은 물론, 향후 기관투자자들이 참여하는 메인스트림 시장으로 성숙할 수 있을지도 면밀히 살펴야 합니다.

AI와 운영 역량, 달라지는 운용사의 경쟁력

지난해 EXPO REAL에서는 프롭테크(PropTech)와 AI 기반 솔루션을 소개하는 기업들이 크게 늘어난 것을 확인할 수 있었습니다. 나아가 올해는 이러한 기술을 자산운용 업무에 어떻게 적용할 수 있을지에 대한 논의가 한층 구체화되었습니다.

최근 글로벌 운용사들은 AI를 활용해 임대차 관리, 운영비용 분석, 에너지 효율화, 투자 의사결정 등 다양한 업무의 효율성을 높이기 위한 플랫폼을 도입하고 있습니다. 특히 주목할 부분은 그동안 개별 자산이나 담당자별로 분산되어 있던 정보를 AI 기술을 통해 조직 차원에서 통합·활용할 수 있게 된다는 점입니다. 이는 운용사가 오랜 기간 축적해 온 경험과 데이터를 조직의 경쟁력으로 전환할 수 있다는 점에서 의미가 큽니다.

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EXPO REAL 2026 다수의 회사들이 부스를 공동으로 운영하는 모습 ©이지스유럽

이러한 AI 활용의 확대는 운영 역량이 더욱 중요해지는 부동산 투자환경과도 맞닿아 있습니다. 지난 3월 MIPIM에서도 주요 화두로 다뤄졌던 운영형 부동산(Operational Real Estate)이 대표적입니다. 금리와 자본비용 등 투자환경이 달라지면서, 자산가치 상승에 의존하기보다 안정적인 현금흐름 확보와 운영 효율화를 통한 가치 창출에 주목하는 흐름이 나타나고 있습니다.

결국 어떤 섹터에 투자하느냐 못지않게 어떤 자산을 선정하고, 누구와 함께 운영하며, 얼마나 가치를 높일 수 있는지가 운용사의 성과를 가르는 중요한 요소가 될 것으로 생각합니다.

회복을 기다리는 시장에서, 변화를 준비하는 시장으로

이번 EXPO REAL에서 특히 인상적이었던 것은 거래시장의 변화뿐 아니라, 부동산 운용사가 투자하고 운용할 수 있는 실물자산의 영역이 넓어지고 있다는 점이었습니다. 이러한 변화는 새로운 투자 기회를 제시하는 동시에, 자산운용사에 요구되는 전문성도 달라지고 있음을 보여줍니다.

이제는 좋은 부동산을 찾아 적정한 가격에 매입하는 역량뿐 아니라, 새로운 산업에 대한 이해와 전문적인 운영 능력, 자본구조 설계 및 데이터 활용 역량까지 갖추는 것이 중요해졌습니다. 특히 투자 초기부터 자산의 운영과 가치 창출, 향후 매각 가능성까지 종합적으로 고려하는 접근이 필요해지고 있습니다.

이지스자산운용은 한국에서 축적해 온 투자 및 자산운용 경험에 해외 현지의 전문성과 네트워크를 결합해 새로운 투자 기회를 모색해 왔습니다. 앞으로도 이러한 기반을 더욱 발전시키면서, 변화하는 시장에 필요한 역량을 강화하고 구체적인 대응 방안을 마련해 나가야 할 것입니다.

지난 MIPIM에서 기억에 남았던 “예측하기보다 준비하라(Prepare, rather than predict)”는 말이 다시 떠오릅니다. 시장의 회복 시점을 정확히 예측하기는 어렵지만, 다음 부동산 투자 사이클에서 새로운 기회를 실질적인 투자 성과로 연결할 수 있도록 준비하는 일이 그 어느 때보다 중요해진 시점입니다.

[참조: 본 글은 EXPO REAL 2026 현장에서의 미팅과 논의를 바탕으로 작성되었으며, 일부 내용은 Green Street News의 행사 관련 기사 및 인터뷰를 참고하였습니다.]

[참고자료: Green Street News, “Expo 2026: People are finally looking the beast in the eye”, 2026년 10월 7일.]

글 | 장성억 IGIS Europe 법인장

편집 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

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