AI의 확산으로 데이터센터는 상업용 부동산의 핵심 투자 섹터로 자리 잡았습니다. 하지만 가파른 수요 증가만큼이나 명확한 과제도 존재합니다. 전력 수급은 갈수록 까다로워지고, 기획부터 준공까지 수년이 걸리는 동안 AI 기술과 이에 필요한 인프라의 조건은 빠르게 진화합니다. 이제 데이터센터의 경쟁력은 개별 자산의 입지나 물리적 스펙만으로 설명하기 어려워지고 있습니다.

이지스자산운용은 이러한 변화에 맞춰 데이터센터를 보다 통합적인 ‘디지털 인프라’의 관점에서 바라봅니다. 그 중심에는 ‘스피어(Sphere)’라는 구상이 있습니다. 대규모 데이터 처리를 담당하는 거점 센터부터 빠른 응답이 필요한 엣지센터, 재해복구를 위한 백업센터까지 서로 다른 기능의 데이터센터를 하나의 네트워크로 연결해 기업의 수요에 유기적으로 대응하는 생태계를 구축한다는 전략입니다.

변화하는 기술과 수요를 데이터센터에 어떻게 반영하고, 이를 하나의 인프라로 연결할 것인가. 홍창의 디지털사업그룹 사업파트장을 만나 이지스가 AI 시대의 데이터센터와 디지털 인프라를 어떻게 바라보고 있는지 들었습니다.

Q. 이지스는 데이터센터를 단일 자산이 아니라 ‘디지털 인프라’의 관점에서 보고 있다고 말씀하셨습니다. 구체적으로 어떤 의미인가요?

데이터센터는 더 이상 개별 자산의 입지나 개별 초기 사업 계획에 입각한 물리적 스펙만으로 보기 어렵다고 생각합니다. 어떤 산업과 서비스를 지원하는지, 어떤 기능을 담당하는지까지 함께 봐야 합니다.

저희가 말하는 디지털 인프라는 단순히 데이터센터들의 집합을 의미하지 않습니다. 데이터센터를 기업의 사업과 사회의 디지털 활동을 뒷받침하는 기반시설로 보고, 수요 산업 및 기업에 맞는 기반을 기획하고 개발하겠다는 의미에 가깝습니다.

데이터센터는 규모뿐 아니라 역할에 따라서도 요구되는 조건이 크게 달라집니다. 대규모 연산을 처리하는 센터와 빠른 소통이 필요한 엣지센터, 재해복구를 위한 백업센터는 각각에 요구되는 조건이 다를 수밖에 없습니다.

중요한 것은 데이터센터를 단일 투자 자산으로 보는 것이 아니라, 수요와 용도에 따라 필요한 기능을 설계하는 것입니다. 저희가 데이터센터를 ‘디지털 인프라’라는 관점에서 보는 이유도 여기에 있습니다.

Q. 이런 관점에서 이지스가 구축하고자 하는 ‘스피어(Sphere)’는 어떤 개념인가요?

스피어는 각 데이터센터와 저변 시설, 그리고 수요처와 연결하는데 방점을 두는 구상입니다.

현재는 기업이 데이터센터가 필요할 때마다 개별적으로 적합한 센터를 찾아 이용하는 경우가 많습니다. 하지만 실제 기업의 인프라 수요는 하나의 센터만으로 충족되지 않습니다. 핵심 업무를 처리하는 주력센터가 있는 동시에 재해복구를 위한 백업센터가 필요할 수 있고, 빠른 응답속도가 중요한 서비스에는 이용자와 가까운 엣지센터가 필요할 수도 있습니다. 동일한 기업일지라도 사업 계획에 따라, 각 시기에 전개하는 사업의 성격에 따라서 필요로 하는 데이터센터의 물량과 성격 등이 다양하게 다를 수 있습니다.

스피어는 이러한 기능을 각각 분리해서 제공하기보다 하나의 생태계 안에서 연결하는 것을 목표로 합니다. 고객이 필요로 하는 기능과 성능, 입지에 따라 적합한 데이터센터를 활용할 수 있도록 하는 구조입니다.

개별 데이터센터의 경쟁력을 넘어, 서로 다른 역할을 가진 센터들이 하나의 네트워크 안에서 어떻게 기능할 수 있는지를 설계하는 것이 스피어의 핵심입니다.

Q. 이지스자산운용에서 2019년부터 데이터센터 투자를 검토하셨습니다. 당시와 지금의 시장은 상당히 달라졌을 것 같습니다.

제가 데이터센터 투자 사업을 시작한 게 2019년 초인데, 이후 Covid-19를 거치면서 시장이 빠르게 변했습니다. 온라인 콘텐츠 이용이 늘고 해당 콘텐츠의 질적인 면에서도 고품질화 되면서 데이터 트래픽이 급증했습니다. 또한, 기업들도 재택근무를 경험하면서 클라우드 전환을 서두르게 됐습니다. 그만큼 데이터센터 수요도 빠르게 늘었으며 그 중요성 또한 높아졌습니다.

반면 공급은 수요처럼 빠르게 늘릴 수 없습니다. 데이터센터는 개발을 시작해 완성하기까지 최소 3년, 길게는 5년 정도가 걸립니다. 일반 오피스가 건축공사의 비중이 크다면 데이터센터는 각종 장비를 들여와 설치하고 구동하는 구축공사의 비중도 큽니다.

특히 주요 장비 및 장비를 구성하는 부품 등의 상당수가 해외에서 들어오기 때문에 글로벌 공급망 이슈가 사업 일정에 직접적인 영향을 줍니다. 초기 데이터센터 사업을 진행할 당시에는 일부 장비를 확보하는 데 약 10개월이 걸렸지만, 이후 공급망 병목이 심화되면서 거의 2년까지 소요되는 사례도 있었습니다.

2019년 당시에는 데이터센터가 빠르게 성장하는 신흥 투자 섹터에 가까웠다면, 지금은 수요 증가뿐 아니라 전력 확보와 장비 조달, 개발 기간까지 함께 고려해야 하는 훨씬 더 정교한 시장이 됐다고 생각합니다.

Q. 데이터센터 입지를 결정할 때 가장 중요하게 보는 조건은 무엇인가요? 수도권과 비수도권의 역할에 대해서도 설명해주세요.

가장 먼저 봐야 하는 건 전력입니다. 데이터센터는 전력이 확보되지 않으면 사업 자체를 검토하기 어렵습니다.

다만 전력만 있다고 해서 입지가 결정되는 것은 아닙니다. 데이터센터는 학습용, 추론용, 클라우드, 백업 등 사용 목적에 따라 필요한 기능이 다르고, 그에 따라 적합한 입지도 달라집니다. 예를 들어 AI 학습센터나 백업센터는 상대적으로 이용자와 멀리 있어도 되지만, 빠른 응답속도가 중요한 기능은 이용자와 가까운 곳에 있어야 합니다.

그래서 앞으로는 모든 데이터센터가 수도권에 집중되기보다 각 기능에 맞게 입지가 나뉘는 방향으로 갈 가능성이 크다고 봅니다. 수도권은 수도권대로 필요한 기능이 있고, 비수도권은 전력이나 통신 여건을 활용할 수 있는 영역이 있습니다.

이지스가 동남부 권역에서 데이터센터 사업을 진행하는 것도 이런 이유입니다. 해당 권역은 전력뿐 아니라 통신 측면에서도 의미가 있습니다. 우리나라의 국제 해저케이블 상당 부분이 동남부 권역을 통해 연결돼 있어, 수도권 외 지역에서 데이터센터를 검토할 때 중요한 후보지 중 하나라고 보고 있습니다.

Q. 전력이나 입지 외에, 데이터센터의 경쟁력을 좌우하는 핵심 요소는 무엇이라고 보십니까?

산업 수요를 잘 봐야 한다고 생각합니다. 오피스는 어떤 업종의 기업이 들어오더라도 기본적인 공간 기능이 크게 달라지지 않지만, 데이터센터는 어떤 산업과 용도로 쓰이는가에 따라 필요한 성능과 설계가 크게 달라집니다.

물론 가능한 개발시기중 설계 변경을 통해 해당 수요를 반영 할 수도 있지만, 그만큼 추가적인 대규모 사업비가 소요됩니다. 저희는 타인 자본(투자자금, 대출자금)을 운용하는 회사이기 때문에 처음부터 어떤 수요를 타깃으로 할지 명확히 하고, 그에 맞는 센터를 기획하는 것이 중요하다고 봅니다.

이제는 전력이 있다거나 입지의 우위를 타섹터와 혼용 판단하여 개발하는 방식보다는, 어떤 수요를 겨냥하고 어떤 콘셉트의 상품을 만들 것인지가 더 중요합니다. 결국 수익률이나 가격만이 아니라, 상품의 방향성과 차별성으로 경쟁해야 하는 시기라고 생각합니다.

Q. 이지스는 오피스·물류 등 상업용 부동산에서 오랜 경험을 쌓아왔습니다. 이런 기존 역량은 디지털 인프라 사업과 어떤 시너지를 낼 수 있을까요?

기업이 필요로 하는 인프라는 데이터센터 하나만 있는 것이 아닙니다. 예를 들어 물류회사는 물류센터뿐 아니라 오피스도 필요하고, 스마트 물류와 스마트 오피스를 구현하려면 이를 뒷받침하는 데이터 환경도 필요합니다.

지금까지는 오피스는 오피스대로, 물류는 물류대로, 데이터센터는 데이터센터대로 각각의 섹터를 나눠 보는 경우가 많았습니다. 하지만 기업 관점에서는 그렇게 분리돼 있지 않습니다.

이지스는 이미 다양한 상업용 부동산 섹터에서 개발과 운용 경험을 쌓아왔기 때문에, 각각의 자산을 따로 보기보다 필요한 기능을 횡으로 연결해 하나의 사업 관점에서 볼 수 있습니다.

특히 AI 시대에는 오피스나 물류 같은 기존 자산에도 데이터 처리와 통신 기능이 점점 더 중요해지고 있습니다. 이런 점에서 데이터센터를 기초로 기존 상업용 부동산의 경험과 디지털 기능을 연결하는 것이 저희가 생각하는 디지털 인프라의 방향입니다.

Q. 이지스가 데이터센터 개발에서 갖는 경쟁력은 무엇인가요? 그 과정에서 운용사는 어떤 역할을 하는지 궁금합니다.

가장 큰 경쟁력은 트랙레코드와 그 과정에서 쌓인 파트너십이라고 생각합니다.

데이터센터는 운용사 혼자 만들 수 있는 자산이 아닙니다. 투자자와 대출기관, 시공사, 운영사 등 여러 주체가 함께 움직여야 합니다. 이지스는 국내에서 상업용 데이터센터를 시행 단계부터 개발하고 안정화와 매각까지 경험했고, 그 과정에서 함께했던 파트너들과의 관계도 계속 이어지고 있습니다.

이지스자산운용이 경기도 고양시에 개발한 80MW 규모 하이퍼스케일 데이터센터

개발사업에서 운용사의 역할은 여러 이해관계자를 연결하고 사업 전체를 조율하는 데 있다고 생각합니다. 투자자와 대출기관, 시공사, 운영사마다 입장과 이해관계가 다르기 때문에 문제가 발생했을 때 어느 한쪽의 요구만으로는 해결하기 어렵습니다. 결국 각 주체의 이해관계를 조율하고 사업이 정상적으로 진행되도록 이끄는 것이 운용사의 중요한 역할입니다.

Q. AI 시대의 데이터센터 개발에서 가장 어려운 점은 무엇입니까?

AI 시대 데이터센터 개발의 어려움은 기술과 부동산이 움직이는 속도가 다르다는 데 있습니다.

데이터센터는 기획부터 개발, 준공까지 통상 3년에서 5년 정도가 걸립니다. 반면 기술은 훨씬 빠르게 변화하고 있습니다. 최근 1년만 보더라도 AI를 둘러싼 기술적 요구와 활용 방식이 계속 달라지고 있습니다. 빠르게 변하는 기술을 개발 주기가 긴 부동산에 어떻게 담아낼 것인지가 핵심입니다.

그래서 데이터센터 개발은 현장과 설계만 봐서는 안 된다고 생각합니다. 기술과 산업의 변화까지 함께 봐야 합니다. 실제로 운용사는 각각의 산업과 데이터센터를 둘러싼 기술등의 발전에 실시간으로 정보를 파악해야하고 이를 구현하는데 어떠한 파트너쉽이 필요한지, 사업에는 어떻게 반영해야할지, 그리고 현재 진행중인 사업은 그 시계열에 어디 위치하는지 등을 점검해야 합니다.

지금 시작한 데이터센터가 몇년 후에 완성된다고 하면 그때 산업 환경이 어떻게 바뀌어 있을지는 누구도 정확히 예측하기 어렵습니다. 중요한 것은 현재의 정답을 고정해두는 것이 아니라, 기술과 시장의 변화를 지속적으로 반영할 수 있는 개발 체계를 갖추는 것이라고 생각합니다.

정리 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

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