물류 산업은 단순한 창고 운영을 넘어 스마트 인프라 구축, 친환경 설계, 글로벌 투자 유치, 그리고 공사·운영 리스크 관리까지 포함하는 복합적인 가치 창출 산업으로 진화하고 있습니다. 이에 따라 물류센터 개발은 단순한 부동산 개발을 넘어 입지 전략과 첨단 기술 도입, 지속 가능성, 그리고 투자 수익성 극대화라는 다각적인 시각에서 접근하는 것이 필수적입니다.

이지스자산운용은 이러한 변화 속에서 물류센터 개발의 새로운 방향을 모색해왔습니다. 한국에서는 ‘아레나스’ 프로젝트를 통해 프리미엄 물류센터 개발 모델을 구축했으며, 글로벌 시장에서는 ‘아마존 뉴멕시코 개발사업’을 통해 해외 직접 개발 프로젝트의 성공 사례를 만들었습니다.

• 아레나스 영종

이지스자산운용은 2019년 해외 투자자와 직접 투자 계약을 체결하며 첫 번째 해외 투자 기반 물류 개발 펀드를 조성했습니다. 그 첫 프로젝트로 진행된 아레나스 영종은 국내 운용사가 보유한 펀드를 통해 직접 개발 및 투자한 최초의 항공물류센터로, 기존의 토지 임대 방식이 아닌 토지 소유권을 확보한 유일한 사례라는 점에서 큰 의미를 가집니다. 영종도의 국가 소유 부지에서 민간 자본이 과감한 아이디어를 제안하고 해외 자본(FDI)을 유치해 진행된 만큼, 국내 민간 임대형 항공물류센터 산업을 성장에 중요한 전환점을 마련했습니다.

아레나스 영종은 세계 2~3위 수준의 물동량을 처리하는 인천국제공항 인근 경제자유구역에 위치한 약 6만평 규모의 초대형 물류센터입니다. 첨단 설비와 효율적인 운영 구조를 도입해 글로벌 수준의 물류 환경을 제공하는 것이 특징입니다. 또한 임대형 물류센터임에도 불구하고 옥상 태양광 발전 시설과 휴게 공간, 쉼터, 산책로, 옥상 정원 등 친환경 요소를 적극 반영하여 LEED GOLD 인증을 획득한 국내 유일한 항공물류센터로 자리 잡았습니다.

“공간은 단순한 장소가 아닙니다. 일하는 사람에게는 더 안전하고 효율적인 업무 환경을, 머무르는 사람에게는 편안한 쉼터를 제공해야 합니다. 아레나스 영종은 보행자와 기계 동선을 분리하고, 우수한 소방방재 설계를 적용하며, 쾌적한 휴식 공간까지 마련해 사용자의 삶의 질을 높이는 데 집중했습니다. 더 나은 공간이 결국 더 큰 경제적 가치를 창출한다고 믿습니다.”

ㅡ 송선호 아레나스안성TF 대표펀드매니저

2021년 준공 이후 아레나스 영종은 명품 브랜드, 글로벌 물류기업, 국제 제약회사 등 다양한 해외 기업이 장기 임차 중입니다. 옥상 카페테리아와 카페의 세련된 마감, 180도 바다 전망이 어우러지면서 물류센터 화주들 사이에서 최고급 물류센터이자 프리미엄 브랜드로 인식되고 있습니다.

• 아레나스 안성

‘아레나스 안성’은 2021년부터 2023년까지 진행된 프로젝트로 당시 건설 시장은 코로나19 이후 급격히 상승한 건설자재비, 인건비 증가, 중대재해처벌법 시행, 건설노조 장기 파업, 시멘트·PC(Precast Concrete) 수급 문제 등으로 많은 어려움을 겪고 있었습니다. 이로 인해 상당수 물류센터 개발사업들이 총 공사비의 20% 이상을 추가 부담해야 했으며, 1년 이상 공사가 지연되면서 사업성이 악화되는 상황을 맞이했습니다.

이러한 시장 환경 속에서 본 사업장 또한 여러 난관을 맞이했습니다. 인근 타 물류센터에서 발생한 화재로 인해 시청의 특별 전수조사가 시행되었고, 공사 중지 처분 및 시공사의 자금난 등으로 난항을 겪기도 했습니다.

우리는 이러한 도전 속에서도 강력한 컨트롤타워 역할을 수행하며 프로젝트를 안정적으로 이끌었습니다. 별도 구성된 TFT 조직의 적극적인 대응과 지속적인 협상을 통해 최종 목표 기한 내 준공을 완료할 수 있었으며, 최고 수준의 공사 품질을 확보하는 동시에 추가 공사비 정산도 원만하게 합의했습니다. 또한, 준공 전에 주요 임대차 계약을 체결하며 안정적인 운영 기반을 마련해 동기간 유사한 물류센터 개발사업들에 비해 월등한 성과를 기록한 사례로 평가받고 있습니다.

최근 물류센터 사업비는 직접 공사비만 평당 400만 원 이상으로 코로나19 이전 대비 약 두 배 이상 급등하며 사업성 확보가 점점 어려워지고 있습니다. 이러한 상황에서도 본 프로젝트는 분쟁 및 소송 없이 사업비를 코로나19 이전 수준에서 안정적으로 관리하며, 아레나스 브랜드가 지향하는 프리미엄 물류센터의 이미지를 더욱 확고히 구축했습니다.

• 아마존 뉴멕시코 물류센터

아마존 뉴멕시코 개발사업은 글로벌 시장에서의 도전을 상징하는 프로젝트로, 국내 자산운용사가 아마존과 직접 장기간 협상 후 계약을 맺고 물류센터를 개발한 최초의 사례입니다. 본 사업은 원래 아마존이 진행하던 CTL(책임임대차계약을 통한 장기채권발행) 방식이었으나, 당사는 발상을 전환하여 일반 임대차 계약 구조로 사업을 전개하였습니다.

이를 위해 아마존이 일반 임대차 계약을 통해 얻을 수 있는 유연성과 장기적 안정성을 면밀히 분석하여 제안하고 철저한 데이터 기반 협상을 통해 신뢰를 구축했습니다. 그 결과 기존 방식에서 벗어나 보다 유리한 구조로 사업을 진행할 수 있었으며 이는 사업 안정성과 수익성 확보에 결정적인 역할을 했습니다.

아마존 뉴멕시코 물류센터는 국내 운용사가 직접 시행 주체가 되어 해외 물류센터 개발을 완료한 첫 사례로 기록되었으며, 특히 국내 기관을 통해 자본금 및 대출금을 모두 조달했다는 점에서 의미가 큽니다.

2020년 2월 코로나 발생 직전부터 시작한 이 사업은 모든 협상 및 계약 등의 업무를 온라인으로 진행했고, 2021년 준공까지 직접 현장방문 없이 현지 CM사를 통한 드론영상으로 공사진행 상황을 모니터링하는 등 많은 어려움이 있었으나 임대차 개시 이후에는 당사가 직접 현지 매수자를 확보하여 조기 매각 전략을 수립하여, 2022년 금리 상승 전 신속한 매각 및 엑시트를 완료했습니다. 미국 현지에서 설립한 US REITs 지분 100%를 매각하는 쉐어딜 방식으로 클로징을 진행하여, 일반적인 부동산 매각과 차별화된 성공 사례로 남았습니다.

글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

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