데이터센터는 클라우드 컴퓨팅, 인공지능(AI), 사물인터넷(IoT) 등 연산 집약적 기반 기술의 확산과 함께 현대 디지털 경제를 견인하는 핵심 인프라가 되었습니다. 이러한 중요성에 힘입어 데이터센터는 더 이상 특정 기술 분야에 국한되지 않고, 국가 차원의 인프라 정책과 자본시장의 주요 관심사로 빠르게 부상 중입니다.

데이터센터의 중요성과 시장의 기대가 높아질수록, 개발 과정에서 직면하는 도전과제들도 점점 복잡해지고 있습니다. 이는 전력 인프라, 입지 선정, MEP(Mechanical, Electrical, Plumbing) 조달 등 다양한 요소들이 서로 맞물려 있어, 데이터센터 개발이 단순한 부동산 프로젝트를 넘어 보다 전략적이고 장기적인 접근을 필요로 하기 때문입니다.

지금 한국에서 데이터센터 개발을 고려한다면, 단순히 수요 증가에 대응하는 수준을 넘어 시장의 구조적 변화와 기술의 진화에 유연하고 능동적으로 대응할 수 있는 명확한 전략이 필요합니다.

데이터센터의 작동 구조와 활용 방식

데이터센터는 데이터를 저장하고 연산하며, 인공지능 학습과 같은 고성능 처리 작업이 수행되는 물리적 공간입니다. 동시에 대규모 데이터가 네트워크를 통해 실시간으로 이동하고, 이를 안정적으로 처리하며 정보 유출을 방지하기 위한 보안 관제가 함께 이루어지는 가상적인 인프라 환경이기도 합니다.

이러한 공간과 그 연결망은 사용자들이 일정 요금을 지불하고 활용하는 방식으로 운영되며 기본 인프라 외에도 연산 자원, 보안, 백업, 네트워크 등 다양한 부가 서비스를 선택적으로 추가할 수 있습니다. 사용자는 자신의 비즈니스 모델과 기술적 요구에 따라 필요한 자원을 유연하게 조합하고 확장하며, 목적에 최적화된 형태로 데이터센터를 활용합니다.

따라서 데이터센터 운영사업자는 고객의 복잡한 기술 요구에 대응할 수 있는 유연하고 안정적인 인프라 파트너가 되어야 합니다. 이를 위해 데이터의 안정성과 보안을 최우선에 두고, 설비와 운영 전반에 걸친 점검과 고도화를 지속적으로 수행하는 것이 중요합니다.

한국 데이터센터 시장의 현황과 도전

글로벌 CSP의 국내 진출

AWS, Microsoft Azure, Google Cloud 등 글로벌 클라우드 서비스 제공업체(CSP, Cloud Service Provider)들이 다양한 형태의 서비스를 기반으로 한국 시장에 적극 진출하면서, 국내 데이터센터 산업 전반에 구조적 변화와 기술 환경의 고도화를 촉진하고 있습니다.

이러한 흐름은 통신사업자 중심으로 형성되어 있던 기존 시장 구조를 확장시키며, 국내 MSP(Managed Service Provider)들의 사업 모델 전환과 시장 참여를 가속화하는 계기가 되었습니다. 그 결과 하이퍼스케일 데이터센터에 대한 수요가 빠르게 증가하고 있으며, 이로 인해 시장 내 경쟁 또한 한층 심화되는 양상입니다.

동시에 AI, 자율주행, 실시간 콘텐츠, IoT 기반 서비스 등 산업 전반에 걸친 데이터 집약형 수요가 다각도로 확대되며, 디지털 전환(DX, Digital Transformation)의 속도를 더욱 끌어올리고 있습니다. 이러한 변화는 여전히 진행 중이며, 국내 데이터센터 시장은 기술, 수요, 산업 구조 측면에서 지속적인 진화를 거듭하고 있습니다.

수도권 집중과 입지 분산 과제

현재 국내 데이터센터는 서울을 중심으로 수도권에 집중되어 있습니다. 이는 데이터센터 운영에 필수적인 전력과 통신 인프라, 전문 인력 등의 기반 여건이 수도권에 밀집해 있을 뿐 아니라, 데이터센터 수요가 높은 대기업과 IT기업, 금융 및 게임 회사들이 주로 수도권에 자리잡고 있기 때문입니다. 특히 금융이나 게임 산업의 경우 데이터 전송 지연(latency)을 최소화하기 위해 이용자나 비즈니스 거점과의 지리적 인접성이 중요한 요소로 작용하고 있습니다.

하지만 이처럼 수도권에 집중된 데이터센터 입지는 전력 수급의 불균형, 통신망 부담 증가 등 여러 구조적 문제를 초래하고 있습니다. 이에 따라 정부는 전력 공급이 보다 안정적인 비수도권 지역으로의 분산을 유도하기 위한 정책을 점진적으로 추진 중입니다.

향후 사용자 수요의 다변화와 공급 측면에서의 유연성이 확보된다면, 데이터센터 입지는 수도권을 넘어 부산 등 지방 대도시로 확대될 가능성이 높습니다. 이는 단순한 입지 이동을 넘어, 중장기적으로 지역 균형 발전에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상됩니다.

전력 수요 증가와 에너지 전략 과제

최근 몇 년간 데이터센터를 용도로 한 부동산 개발이 증가함에 따라, 중장기적으로는 공급 확대와 함께 전력 수요 역시 지속적으로 증가할 것으로 전망됩니다.

실제로 국제에너지기구(IEA)의 2024년 전력 보고서에 따르면, 글로벌 데이터센터의 전력 소비는 2022년 약 460TWh에서 2026년 최대 1,100TWh까지 두 배 이상 증가할 것으로 전망되며 미국의 경우 2017년 약 76TWh였던 연간 전력 소비가 2023년에는 176TWh에 달했습니다. 또한, AI 관련 워크로드는 현재 전체 데이터센터 에너지 소비의 약 10%를 차지하고 있으며, 이는 2030년까지 20% 수준으로 증가할 전망입니다.

다만, 데이터센터는 일반적인 인프라 시설과 달리 초기 가동률이 낮고, 점진적으로 높이는 방식으로 운영되기 때문에, 신규 센터의 공급이 즉각적인 전력망 부담으로 이어지지는 않을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 전체 공급량의 누적 증가가 장기적으로는 전력 수요의 구조적 상승으로 연결될 수 있기 때문에, 정부와 민간 부문에서 전력망의 부담을 경감하는 방법을 모색 중입니다.

이에 따라, 전력 인프라의 안정성과 환경적 지속가능성을 고려한 에너지 관리 전략의 중요성이 커지고 있으며, 폐열 재활용 등 고효율 에너지 운용 기술과 재생에너지의 적극적인 도입이 데이터센터 산업의 주요 과제로 부상하고 있습니다.

미래 수요를 대비한 전략적 대응 방안

CSP 리전 및 클러스터의 지방 확산 가능성

클라우드 서비스 제공업체(CSP)들은 각 사의 운영 전략에 따라 데이터센터 간 연결성과 안정성을 고려한 일정 범위의 구성 권역을 형성하며, 이를 ‘리전(region)’ 또는 ‘클러스터(cluster)’로 정의합니다. 하나의 리전 또는 클러스터에는 복수의 데이터센터가 포함되며, 이들의 수가 증가함에 따라 리전 자체의 개수와 지리적 범위 또한 점차 확대되는 추세입니다.

현재는 수도권에 집중되어 있는 클러스터 구조가 전력 수급의 용이성, 통신 인프라 확장성, 구축 환경 등 다양한 요소를 고려해 중장기적으로 지방으로 점진적으로 확산될 가능성이 높습니다. 이러한 확장은 단순 입지 이동이 아니라, CSP의 리전 전략과 확장 속도에 따라 국내 데이터센터 산업의 공급 구조 전반에 영향을 미치는 요인이 될 것입니다.

지방은 수도권 대비 상대적으로 전력 자원이 풍부하고, 토지 비용이 낮으며, 지자체의 유치 지원이 활발하다는 특성이 있습니다. 이에 따라 연산 기능과 트래픽 처리가 가능한 중대형 데이터센터의 신규 입지로 지방의 활용 가능성이 제기되고 있으며, 특히 부산은 글로벌 해저 케이블망과의 연계성을 기반으로 해외 트래픽 수용 거점에 대한 수요가 점차 확대될 것으로 보입니다.

MEP 조달 리스크와 사업 실행력 확보

데이터센터는 개발 사업비 중 MEP가 차지하는 비중이 타 인프라 자산 대비 상대적으로 높습니다. 특히, 향후 운영 안정성과 사용자 맞춤형 성능을 확보하기 위해서는 고사양의 MEP 설비가 필수적이며, 이로 인해 장비 및 자재는 전 세계 다양한 국가의 제조업체 및 생산거점에서 수급이 됩니다.

이러한 글로벌 공급망 의존도는 국제 금융·정치 환경, 물류 운송 상황, 지정학적 리스크 등 외부 변수에 민감하게 반응하게 만듭니다. 그 결과, MEP 가격의 변동성이 커지고 납기 지연 등으로 인해 계획된 개발 일정 내 장비 인도 및 설치에 차질이 발생할 가능성도 상존합니다.

이에 따라 개발 사업자는 일정 지연이나 조달 불확실성과 같은 변수들을 사전에 인지하고, 장비 조달 및 공정 운영 전반에 걸쳐 유연성을 확보함으로써, 중장기적인 관점에서 안정적인 사업 실행력을 뒷받침할 수 있는 전략적 운영 체계를 구축해야 합니다.

기술 고도화가 촉발하는 수요 확장 구조

데이터센터에 적용되는 기술과 장비는 지속적으로 고도화되고 있으며, 연산 효율성과 에너지 사용 최적화 측면에서 빠르게 발전 중입니다. 이에 따라, 기술 발전이 데이터센터의 물리적 수요를 점차 감소시킬 것이라는 전망도 일부에서 제기되고 있습니다. 예를 들어 더 높은 처리 성능을 가진 장비가 도입되면 동일한 연산이나 저장을 더 적은 공간과 자원으로 제공할 수 있기 때문에, 장기적으로는 인프라 수요량이 줄어들 수 있다는 시각입니다.

그러나 실제 산업의 전개 양상은 이러한 우려와는 다르게 나타나고 있습니다. 기술의 발전은 효율성이 향상되면서 동일한 성능을 더 낮은 비용으로 제공할 수 있게 되고, 이는 서비스의 단가를 낮추는 결과로 이어집니다. 서비스 단가가 낮아지면 보다 많은 산업과 기업들이 이를 활용하고 시장에 참여할 수 있는 여건이 마련되며, 이는 다시 전체 시장의 수요 확대를 촉진하는 순환 구조로 작용합니다.

이러한 현상은 ‘리바운드 효과(Rebound Effect)’나 ‘제본스의 역설(Jevons Paradox)’로 설명되며, 효율성 향상이 오히려 총 소비량 증가로 이어지는 구조적 특성을 보여줍니다.

데이터센터 산업에서도 이와 같은 패턴이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 기술 발전은 기존 인프라의 성능을 높이는 동시에, 더 넓은 수요 기반을 형성하고 있으며, 이는 결과적으로 데이터센터의 지속적인 확장을 견인하는 핵심 요인으로 작용합니다.

개발과 투자 관점에서 본 데이터센터 섹터

살펴본 바와 같이 데이터센터 산업은 산업 구조 변화와 정책적 제약, 기술적 불확실성 속에서도 지속적으로 성장해 왔으며, 현재는 투자업계에서 'New Economy Sector'라는 독립된 자산군으로 자리 잡았습니다. 특히 최근 몇 년간 높은 성장성과 안정적인 수요 기반을 바탕으로, 데이터센터는 자본시장에서 기존 자산군을 보완할 수 있는 전략적 투자 대상으로 빠르게 부상하며 기관 투자자들의 주목을 받고 있습니다.

이러한 산업적 흐름 속에서, 필자 역시 2019년부터 데이터센터 개발 사업에 본격적으로 참여해 왔습니다. 첫 번째 프로젝트는 경기 하남시 풍산동에서 진행된 '하남 IDC 개발 프로젝트'로, 자산운용사가 주도하여 데이터센터 개발을 위한 부지를 직접 매입하고, 시행부터 운영 안정화 및 매각까지 전 과정을 성공적으로 수행한 국내 최초의 상업용 코로케이션(Co-location) 데이터센터 개발 사례입니다. 적절한 시기와 우수한 파트너사들과의 긴밀한 협력을 통해 성공적으로 완료할 수 있었고, 이는 이후 프로젝트들에 중요한 기준점이 되었습니다.

데이터센터의 경우 초기 기획부터 실제 시장에 공급까지 일반적으로 3~5년, 경우에 따라 그 이상의 시간이 소요됩니다. 특히 데이터센터는 다양한 산업의 공통 기반 인프라로, 기술 발전과 시장 요구가 빠르게 변화하는 특성이 있습니다. 따라서 개발 과정 중에도 이러한 변화에 유연하고 신속하게 대응하지 못할 경우, 최종 결과물이 시장의 실제 수요와 괴리될 위험이 큽니다. 이에 따라 사업 시행자와 투자자는 중장기적인 관점에서 유연한 사업 구조를 설계하고, 시장과 기술 환경의 변화를 지속적으로 점검하며 이를 전략에 적절히 반영하는 노력이 필요합니다.

데이터센터는 디지털 시대를 지탱하는 핵심 인프라로서 그 중요성이 갈수록 커지고 있습니다.

수도권 집중에 따른 입지 한계, 전력 수요의 급증, 글로벌 클라우드 기업의 진출 등 다양한 도전 과제가 산적해 있지만, 이 산업은 언제나 그러했듯 끊임없이 해답을 모색하며 진화해왔습니다. 앞으로 금융 및 투자 업계는 이러한 진화의 여정에서 자본과 전략을 제공하는 핵심 파트너로서 더욱 중요한 역할을 맡게 될 것입니다. 데이터센터의 안정적인 공급과 지속 가능한 성장이 대한민국 디지털 인프라의 내실을 다지고, 나아가 전 산업의 경쟁력을 강화하는 든든한 기반이 되기를 기대합니다.

글 | 홍창의 이지스자산운용 DC사업실장

편집 | 박소영 브랜드커뮤니케이션팀 매니저

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