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AI 시대, 오피스의 경쟁력은 어떻게 달라지는가
최근 오피스를 바라보는 기업들은 한층 복합적인 질문을 던집니다. 건물의 입지와 물리적 사양을 넘어 업무 생산성을 높이고 차별화된 사용자 경험을 제공하는지, 에너지를 포함한 운영비용을 얼마나 효율적으로 관리할 수 있는지도 따져보기 시작한 것입니다. 오피스는 이제 단순한 업무공간을 넘어 기업의 생산성에 영향을 미치는 전략적 자산으로 인식되고 있습니다. AI 기술의 발전은 이러한 변화를 더욱 가속화합니다. AI가 건물의 운영 데이터를 분석하고 에너지 사용과 설비 운영을 최적화하면서, 업무환경을 지속적으로 개선할 수 있게 됐기 때문입니다. 이러한 변화는 우량 자산에 대한 선호가 높아지고 있는 한국 오피스 시장에서도 임차경쟁력과 자산가치를 평가하는 중요한 관점으로 부상하고 있습니다. AI 시대, 한국 오피스의 경쟁력은 어떻게 달라지고 있을까요? 이지스자산운용 공간솔루션센터를 이끌고 있는 김현수 상무에게 변화하는 오피스의 가치와 이를 뒷받침하는 투자·운용 전략에 대해 들어봤습니다. Q. 오피스 자산의 경쟁력을 평가하는 기준이 달라지고 있다고 말씀하셨습니다. 가장 중요한 변화는 무엇인가요? 과거에는 입지와 건물의 물리적 사양이 자산가치를 결정하는 핵심 요소였다면, 이제는 여기에 사용자 경험이라는 새로운 요소가 더해지고 있습니다. 저는 이러한 변화를 오피스의 3세대 진화로 설명합니다. 1세대가 입지, 2세대가 공간과 물리적 스펙 중심의 경쟁이었다면, 3세대는 사용자 경험을 통한 차별화가 핵심입니다. 이는 입지나 건축 품질의 중요성이 낮아졌다는 의미는 아닙니다. 다만 유사한 입지와 물리적 조건을 갖춘 자산이라도 사용자 경험과 임차 수요에 대응하는 역량에 따라 경쟁력의 차이가 나타날 수 있다는 뜻입니다. 이러한 변화의 배경에는 기업들의 오피스 활용 전략 변화가 있습니다. 기업들은 업무공간을 단순한 비용 요소가 아니라 직원의 생산성과 협업 효율, 인재 유치와 유지에 영향을 미치는 경영 자산으로 인식하기 시작했습니다. 이에 따라 임대료와 입지뿐 아니라 업무환경의 질과 공간 활용의 효율성도 임차 의사결정에서 중요한 변수로 작용하고 있습니다. 실제로 서울 오피스 시장에서도 우수한 업무환경을 갖춘 자산을 선호하는 움직임이 나타나는 추세입니다. 특히 기업들이 기존 업무공간을 재편하거나 이전하는 과정에서 건물의 품질과 운영 효율을 함께 고려한다는 점에 주목하고 있습니다. Q. 이러한 변화는 한국 오피스 시장의 투자 환경에 어떤 의미가 있는지 설명 부탁드립니다. 한국 오피스 시장은 글로벌 주요 도시와 비교해 상대적으로 높은 사무실 복귀율과 견조한 임차 수요를 유지해 왔습니다. 그러나 최근에는 기업의 이전과 공간 재편이 활발해지면서, 우량 자산을 중심으로 임차 수요가 재편되는 움직임도 나타나고 있습니다. 이러한 환경에서는 시장 전체의 수급뿐 아니라 개별 자산이 임차인에게 제공할 수 있는 경쟁력이 중요해집니다. 부동산 투자의 성과는 크게 원가경쟁력과 임차경쟁력으로 나누어 살펴볼 수 있습니다. 원가경쟁력이 자산을 얼마나 합리적인 가격에 확보하고 개발·개선 비용을 효율적으로 관리하느냐의 문제라면, 임차경쟁력은 확보한 자산에서 얼마나 안정적이고 지속적인 현금흐름을 창출할 수 있느냐에 관한 것입니다. 특히 주목할 부분은 명목 임대료의 상승이 반드시 실질적인 수익성 개선을 의미하지는 않는다는 점입니다. 임차인 확보를 위한 무상임대 기간이나 임대 인센티브, 공실 기간, 운영비용 등을 함께 고려해야 실제 자산의 수익성을 평가할 수 있습니다. 같은 수준의 임대료를 제시하는 건물이라도 임차인 유지율과 비용 구조에 따라 순영업소득(NOI)은 달라질 수 있습니다. 따라서 한국 오피스 시장에서도 매입 가격과 입지뿐 아니라 보유 기간에 임차경쟁력을 얼마나 높이고, 이를 실질 임대수익과 안정적인 현금흐름으로 연결할 수 있느냐가 중요한 투자 판단 기준이라고 생각합니다. 특히 자산별 임차 수요가 차별화되는 환경에서는 이러한 운영 역량의 가치가 더욱 부각될 것입니다. Q. 같은 맥락에서 'AI Ready'라는 개념을 강조하셨습니다. 기존의 스마트빌딩과는 어떤 차이가 있는지 궁금합니다. 기존 스마트빌딩이 개별 설비의 자동화와 운영 효율화에 초점을 맞췄다면, AI Ready는 건물 전체의 데이터를 통합하고 이를 기반으로 운영 방식을 지속적으로 개선할 수 있는 구조를 갖추는 데 중점을 둡니다. 이러한 접근의 중심에는 건물 운영체제(Building OS)가 있습니다. 공조, 조명, 에너지 관리 등 개별 시스템에서 발생하는 데이터를 통합하고, AI를 활용해 운영 상태를 분석하거나 설비 가동을 최적화하는 방식입니다. 건물의 이용 패턴과 외부 기상 조건에 따라 냉난방과 환기를 조절한다면 쾌적한 업무환경을 유지하면서 불필요한 에너지 소비를 줄일 수 있습니다. 투자 관점에서 주목해야 할 부분은 시스템의 확장성과 유연성입니다. 전통적인 오피스는 준공 시점에 확보한 물리적 사양에 경쟁력이 상당 부분 의존하지만, AI Ready 건물은 데이터와 소프트웨어를 기반으로 운영 성능을 지속적으로 개선할 여지가 있습니다. 일부 기능은 대규모 물리적 개조 없이 추가하거나 개선할 수 있다는 점도 차이입니다. 이를 위해서는 개발 초기부터 데이터 인프라와 설비 간 연결 구조, 향후 시스템의 확장 가능성을 고려해야 합니다. 특히 서로 다른 시기에 도입된 설비가 혼재하는 건물에서는 시스템 호환성과 데이터 통합이 중요한 과제가 될 수 있습니다. 결국 AI Ready는 단순한 기술 도입이 아니라, 변화하는 임차 수요에 대응하면서 자산의 운영 효율과 장기 경쟁력을 유지하기 위한 투자·개발 전략으로 이해해야 합니다. Q. AI 기반 운영 기술이 건물의 운영 효율을 높이는 데 그치지 않고, 임대수익과 자산가치 향상으로 이어지는 과정은 어떻게 설명할 수 있을까요? AI 기반 운영 기술의 가치는 크게 운영비용 절감과 임차경쟁력 강화라는 두 가지 측면에서 평가할 수 있습니다. 우선 AI는 건물의 이용 패턴과 설비 가동 데이터를 분석해 에너지 소비를 최적화하고 유지관리 효율을 높입니다. 이는 비용 부담 구조에 따라 순영업소득(NOI) 개선이나 임차인의 총점유비용 절감으로 이어질 수 있습니다. 임대수익 측면에서도 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다. 기업들이 오피스를 선택할 때는 임대료뿐 아니라 관리비와 에너지 비용, 업무환경 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하기 때문입니다. 운영 효율이 높은 건물은 임차인의 총점유비용을 낮추면서도 경쟁력 있는 임대료를 확보할 여지가 있으며, 이는 공실 위험을 줄이고 임대수익의 안정성을 높이는 요인으로 작용합니다. ESG 측면에서도 장기적인 경쟁력을 확보하는 토대가 됩니다. 에너지 사용과 탄소배출을 체계적으로 측정하고 관리하는 역량은 강화되는 환경 기준에 대응하고, 글로벌 임차인과 기관투자자의 지속가능성 요구를 충족하는 데 중요한 요소입니다. 다만 이러한 효과를 평가할 때는 초기 투자비용과 유지관리 비용도 함께 고려해야 합니다. 결국 기술 투자의 가치는 단순한 비용 절감률보다 투자 대비 얼마나 지속적인 순수익 개선을 실현하고, 이를 장기적인 자산가치로 연결할 수 있느냐에 달려 있습니다. Q. 팩토리얼 성수는 이러한 전략을 실제 자산에 적용한 사례입니다. 임차경쟁력과 운영 효율 측면에서 어떤 성과를 확인했나요? 팩토리얼 성수는 개발 초기부터 기술과 운영 전략을 통합해 자산의 경쟁력을 높이고자 한 프로젝트입니다. 삼성전자의 IoT 기술과 현대차그룹의 로보틱스, 핀포인트와 공동 개발한 빌딩 운영체제(Building OS)를 연계해 건물 관리의 효율성과 이용자 편의성을 높였습니다. 개별 설비를 넘어 건물 전체를 하나의 플랫폼으로 연결한 것이 특징이며, 이 과정에서 개발한 빌딩 운영체제는 CES 2025 혁신상을 수상했습니다. 이러한 접근은 실질적인 임대 및 운영 성과로 이어졌습니다. 준공 전 사전임대율 100%를 달성했으며, 운영 측면에서는 AI 기반 빌딩 관리 솔루션을 통해 냉방·공조 설비를 최적화하여 해당 설비의 에너지 사용량을 약 27% 절감한 것으로 나타났습니다.1 1 부경대학교 연구팀이 2025년 6월 1일부터 9월 30일까지 팩토리얼 성수의 냉방·공조 설비를 대상으로 진행한 에너지 절감 실증 결과. 삼성전자 빌딩 통합 솔루션(b.IoT)을 활용한 수치로, 실제 절감 효과는 건물의 운영 환경, 설비 구성 및 운전 조건에 따라 달라질 수 있음. 물론 이러한 성과에는 입지 경쟁력과 신축 건물이라는 장점 등 여러 요인이 복합적으로 작용했습니다. 다만 팩토리얼 성수는 기술 기반 운영 전략이 임차경쟁력과 운영 효율 개선에 기여할 수 있음을 보여준 사례라는 점에서 의미가 있습니다. 해당 자산은 2025년 말 매각을 완료했습니다. 현재는 이러한 경험을 바탕으로 서울 주요 도심에 제2, 제3의 팩토리얼 프로젝트를 준비하고 있습니다. 팩토리얼 성수에서 축적한 기술과 운영 노하우를 새로운 자산의 특성과 임차 수요에 맞춰 발전시켜 나갈 계획입니다. Q. AI와 디지털 기술의 확산이 앞으로 한국 오피스 시장의 경쟁 구도와 투자 전략에 어떤 변화를 가져올 것으로 예상하시는지 말씀 부탁드립니다. 앞으로 오피스 투자에서는 우량 자산을 발굴하고 적정한 가격에 확보하는 능력뿐 아니라, 보유 기간 동안 자산의 경쟁력을 지속적으로 높이는 역량이 더욱 중요해질 것으로 봅니다. 기업들의 업무환경과 공간 활용 방식이 변화하면서 자산운용사에도 임차 수요를 이해하고 이에 대응하는 전문성이 요구되고 있습니다. AI와 디지털 기술은 이러한 변화를 뒷받침하는 수단입니다. 건물의 운영 데이터를 활용해 에너지 효율과 업무환경을 개선하고, 축적된 정보를 투자와 운용 의사결정에 반영할 수 있습니다. 중요한 것은 이러한 경험을 개별 프로젝트에 그치지 않고 후속 투자와 개발에 활용할 수 있는 체계로 발전시키는 것입니다. 결국 앞으로 자산운용사의 경쟁력은 개별 자산의 투자 성과뿐 아니라, 기술에 대한 이해와 부동산 투자 전문성을 결합해 지속적으로 가치를 창출하는 역량에 달려 있다고 생각합니다. 정리 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저 ──────────── - 해당 콘텐츠는 콘텐츠 이용자의 투자 의사결정에 대한 근거 자료로 이용될 목적으로 작성되었거나, 금융투자상품 판매 및 투자 권유, 종목 추천, 투자의사결정의 조언을 위하여 작성된 것이 아닙니다. 해당 콘텐츠에 제공되는 어떠한 자료나 정보에 대하여도 당사는 자료나 정보의 정확성 및 완전성에 대하여 명시적으로든 또는 묵시적으로든 어떠한 의견 표명이나 보증을 하지 않으며, 해당 콘텐츠에 근거하여 잠재적 투자자가 내린 의사결정의 결과로 발생하는 어떠한 종류의 손해나 피해에 대하여 당사는 어떠한 책임과 의무도 부담하지 않습니다. 또한, 이에 대하여 잠재적 투자자는 아무런 이의도 제기할 수 없습니다. - 상기 내용은 2026년 10월 기준으로 작성된 것이며 관련 법령 및 내부통제기준에 따른 관련 절차를 준수하였습니다. 해당 콘텐츠의 자료 및 정보는 시장 환경이 변화하거나, 주식 시장, 금리, 인플레이션, 세제 정책 등 사회적, 경제적, 정책적 환경이 변화할 경우, 기타 자산가격 변동, 환율 변동, 신용등급 하락, 부동산 가격하락, 운용결과 등 또는 화재, 홍수, 전염병 창궐과 같은 천재지변이 발생하는 등의 경우에 따라 변경될 수 있으며, 이에 따라 금융(투자)상품은 투자원금의 일부 또는 전액 손실이 발생할 수 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속되고 예금자보호법에 따른 보호대상이 아닙니다. 과거의 운용실적이 미래의 수익률을 보장하는 것은 아니며, 해당 컨텐츠 작성시점 및 미래에는 이와 다를 수 있습니다. 거래비용, 기타비용이 추가로 발생할 수 있습니다. - 해당 콘텐츠는 법적으로 제출되거나 등록되지 아니하였으며, 어떠한 법률에 의하여도 승인된 것이 아닙니다. 본 콘텐츠에는 일부 주관적 견해가 포함되어 있을 수 있으며, 당사의 공식적인 의견 표명이나 견해에 해당하지 않습니다. 해당 콘텐츠는 주식의 모집 또는 매매 및 청약을 위한 권유를 목적으로 하지 않으며, 투자자는 (금융상품판매업자)로부터 관련 법령에 따라 충분히 설명을 받을 권리가 있습니다. 투자자의 모든 투자결정은 증권신고서 또는 (예비)투자설명서 및 약관 등을 반드시 읽어 보시고 이를 통해 제공되는 정보만을 바탕으로 내려져야 합니다. 본인의 투자 판단 하에 신중하게 투자결정하시기 바랍니다. [이지스자산운용(주) 준법감시인 심사필 제900-26-광고-103호 (2026년 10월 22일~2027년 10월 21일)]
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