부동산을 단순한 자산이 아닌 '산업과 기업의 변화를 담아내는 인프라'로 바라보는 시선. 이지스자산운용의 성장사를 함께해온 조갑주 대표의 궤적에는 언제나 이 명확한 철학이 자리하고 있습니다.

기업의 성장은 반드시 새로운 공간에 대한 수요를 낳고, 이를 실제 자산으로 구현할 때 비로소 가치 있는 투자 기회가 창출된다는 신념입니다. 이지스가 새로운 자산군으로 외연을 넓히며, 산업이 요구하는 공간과 기관투자가의 장기 자본을 연결해 온 배경이기도 합니다.

급변하는 산업 지형 속에서 그는 지금 어떤 공간의 변화를 읽고 있을까요. 새로운 공간 수요를 지속 가능한 투자 기회로 연결하기 위해 자산운용사는 무엇을 준비해야 하는지, 조갑주 대표에게 물었습니다.

Q. 대표님께서는 평소 "산업의 지형이 바뀌면 공간의 정의도 달라져야 한다"고 강조해 오셨습니다. AI를 중심으로 산업 생태계가 급변하는 지금, 공간에는 어떤 구조적 변화가 일어나고 있습니까?

ㅡ AI를 필두로 한 기술 혁명은 기업이 가치를 창출하는 방식을 근본적으로 바꾸고 있습니다. 기업의 일하는 방식과 생산성 구조가 달라지는데, 이를 뒷받침하는 공간이 과거의 물리적 형태에 머물러 있다면 그 기업은 성장할 수 없습니다.

과거에는 공간을 면적과 위치라는 하드웨어적 요소로만 평가했습니다. 하지만 지금은 그 공간 안에 어떤 디지털 기술과 시스템이 이식되어 있는가 하는 소프트웨어적 기능이 자산의 가치를 결정짓습니다.

예컨대 물류센터는 로보틱스와 AI 알고리즘이 결합하며 단순 보관 창고에서 예측과 조립, 즉각적 배송이 일어나는 '첨단 생산 인프라'로 재탄생했습니다. 오피스 또한 첨단 디지털 인프라와 쾌적한 환경을 제공함으로써 우수 인재를 유치하고 창의성을 끌어내는 차별화된 거점이 되고 있습니다.

이제 공간은 단순한 부동산(Real Estate)이 아니라, 기업의 생존과 혁신을 뒷받침하는 '기술 집약적 인프라'입니다. 기업이 지출하는 임대료는 소모성 비용이 아닌, 기업의 미래 경쟁력에 투입되는 가장 직접적인 투자이자 인프라 비용으로 재정의되고 있습니다.

Q. 공간이 기업의 성장 인프라로 자리 잡고 있다면, 이러한 흐름 속에서 자산운용사는 어떤 역할을 해야 할까요.

ㅡ 기업이 새로운 산업으로 진출하고 확장하려면 그에 최적화된 공간이 필수적입니다. 하지만 데이터센터, 첨단 물류센터, 호텔 같은 대규모 시설을 기업이 직접 조성하려면 막대한 자금이 고정자산에 묶이게 됩니다. 공간 없이는 사업을 펼칠 수 없지만, 그렇다고 모든 비용을 기업이 자체적으로 부담하기도 부담스러운 것이 현실입니다.

반면 연기금이나 공제회 같은 기관투자가들은 장기적인 관점에서 안정적인 수익을 창출할 투자처를 찾습니다. 기업에 필요한 공간에 자본을 투입하고, 그 공간에서 발생하는 가치와 수익을 장기간 공유하는 구조를 선호합니다.

기업이 필요로 하는 공간과 기관투자가의 자금을 정교하게 연결해 주는 역할이 매우 중요한 이유가 여기에 있습니다. 기업은 자금 부담을 덜고 필요한 공간에서 사업을 펼치고, 투자자는 그 공간을 통해 중장기적인 수익 기회를 모색할 수 있습니다. 자산운용사는 이 두 주체를 잇는 든든한 '가교' 역할을 해야 합니다.

Q. 산업과 자본을 잇는 가교 역할을 다하기 위해, 내부적으로 가장 강조하시는 핵심 역량이 궁금합니다.

ㅡ 첫 번째는 단연 '리스크 관리'입니다. 시장과 트렌드의 변화가 빨라질수록 투자와 자산 관리 전 과정에서 발생할 수 있는 불확실성과 위험을 통제하는 역량이 생존을 좌우합니다. 이지스는 그동안 투자 판단부터 자산 운용 전반에 걸친 리스크 관리 체계를 지속적으로 고도화해왔습니다.

두 번째는 '시장 선도적 인사이트와 리서치 역량'입니다. 산업이 변하면 기업이 필요로 하는 공간의 형태도 달라집니다. 어떤 산업이 떠오르고 있는지, 그 산업을 움직이려면 어떤 스펙의 공간이 필요한지 정확히 읽어내야 적시에 최적의 공간을 제공할 수 있습니다.

최근 AI와 IT 발전으로 데이터센터와 스마트 물류센터가 핵심 자산으로 떠오른 것처럼, 다음 유망 산업이 어떤 공간을 필요로 할지 한발 앞서 읽어내는 시선이 필요합니다.

Q. 하남 데이터센터 개발 사업은 업계에서 '산업-공간-자본' 연결의 대표적인 모범 사례로 꼽힙니다.

ㅡ 데이터센터는 AI와 디지털 경제를 움직이는 핵심 엔진이자 필수 인프라입니다. 하지만 이지스가 처음 하남 데이터센터 개발을 추진할 당시만 해도, 국내 자본 시장에서 데이터센터는 다소 생소하고 투자 위험이 높은 자산으로 인식되었습니다. 국내 자금만으로는 대규모 사업을 추진하기에 한계가 있었던 상황이었습니다.

반면 글로벌 시장에 대한 이해도가 높았던 해외 투자자들은 데이터센터의 인프라적 가치를 일찍이 알아보고 있었습니다. 이지스는 해외 투자자들과 손잡고 필요한 자금을 성공적으로 유치해 냈으며 부지 확보부터 인허가, 개발, 운영, 매각에 이르는 전 과정을 성공적으로 완성했습니다.

이 하남에서의 경험과 노하우는 고양 삼송 데이터센터 개발로 이어졌습니다. 삼송 데이터센터는 수전용량 80MW 규모의 하이퍼스케일 시설로, 최근 성공적으로 사용승인을 취득했습니다. 하남에 이어 두 번째 대형 데이터센터까지 완공해 낸 쾌거이며, 운영 역시 하남에서 긴밀히 협력했던 LG CNS가 맡았습니다.

데이터센터 개발의 A부터 Z까지 경험을 쌓고 이를 연속적인 성과로 입증해 낸 이러한 디벨롭먼트 실행력은, 향후 국내외 기관투자가들이 믿고 참여할 수 있는 투자 구조를 한층 더 확대하는 견고한 기반이 될 것입니다.

Q. 데이터센터의 성공에 이어, 다음으로 주목하고 계신 산업과 공간 수요는 어디입니까?

ㅡ 바이오와 헬스케어를 아우르는 '라이프사이언스' 산업이 창출할 새로운 공간 수요를 매우 중요하게 바라보고 있습니다. 바이오·헬스케어는 초기 단계부터 막대한 자금이 소요되는 대표적인 기술 집약형 산업입니다. 기업은 인재 확보와 R&D에 역량을 집중해야 하는데, 동시에 첨단 연구소, 실험실, 제약 생산시설 같은 고도화된 공간을 필수적으로 확보해야 합니다.

문제는 이러한 특수 연구시설들이 일반 오피스에 비해 조성 비용이 훨씬 높다는 점입니다. 성장 초기 단계의 기업이 연구개발과 인재 확보에 자금을 쏟아부어야 할 시기에, 부동산 조성에까지 막대한 자금을 묶어두는 것은 큰 부담입니다.

바로 이 지점에서 자산운용사가 해야 할 역할이 명확해집니다. 기관투자가가 유연하고 지속 가능한 관점에서 참여할 수 있는 바이오 인프라 투자 구조를 선제적으로 마련하는 것입니다.

이를 통해 기업은 고정자산에 자금이 매몰되는 부담 없이 기술 개발과 인재 확보에 역량을 집중할 수 있습니다. 동시에 기관투자가는 미래 핵심 산업에 참여하여 자산의 가치를 제고하는 기회를 얻게 됩니다. 공간이 필요한 바이오 기업과 장기 자본을 정교하게 잇는 가교가 되어, 송도 바이오 단지와 같은 생산적인 상생의 모델을 이어가는 것이 저희의 목표입니다.

Q. 평소 “공간의 가치는 건물이 아닌 사용자가 만든다”는 철학을 밝혀오셨습니다. 운용사의 투자 성과와 사용자의 성장이 이루는 선순환 구조에 대한 견해가 궁금합니다.

ㅡ 공간을 사용하는 기업이 그 공간을 발판 삼아 성장해야만 공간의 가치도 비로소 높아집니다. 기업이 잘되어야 임대료를 안정적으로 납부할 수 있고, 이는 곧 기관투자가에게 지속적이고 안정적인 수익을 돌려줄 수 있는 바탕이 되기 때문입니다. 오피스든, 물류센터든, 호텔이든 그 안에서 사업을 영위하는 주체가 어려워지면 자산의 수익 기반도 흔들릴 수밖에 없습니다.

따라서 운용사는 단순히 공간을 빌려주는 임대인에 머물러서는 안 됩니다. 공간 사용자가 어떤 페인 포인트(Pain point)를 겪고 있는지, 사업 성장을 위해 어떤 공간적 스펙과 기능이 필요한지 끊임없이 경청하고 이를 공간 설계와 운용에 반영해야 합니다.

건물 자체의 화려함보다 그 안을 채우는 기업과 사람이 가치를 만듭니다. 사용자의 요구를 공간에 충실히 담아내는 일이야말로, 기관투자가의 자산 가치를 높이고 지속 가능한 성과로 이어지는 선순환의 출발점입니다.

Q. 이오타 서울과 같은 대규모 복합개발 프로젝트는 도시 경쟁력 관점에서 어떤 의미를 가집니까?

ㅡ 뉴욕, 도쿄, 런던과 같은 글로벌 도시들을 보면, 그 도시를 상징하는 스카이라인과 인프라가 도시 전체의 경쟁력을 좌우합니다. 글로벌 기업들이 특정 도시에 거점을 마련할 때 가장 먼저 살피는 것 역시 우수한 인프라와 인재, 그리고 이들이 연결될 수 있는 경쟁력 있는 업무 공간입니다.

서리풀과 더케이호텔, 그리고 이오타 서울 프로젝트는 단순한 부동산 개발을 넘어 서울이라는 도시의 스카이라인과 이미지를 한 단계 도약시킬 상징적인 프로젝트입니다. 정교하게 디자인된 대규모 새로운 공간은 유수의 글로벌 기업을 서울로 유치하고, 국내 기업들에게는 세계적 수준의 업무 환경을 제공하는 기반이 될 것입니다.

특히 이오타 서울 프로젝트는 기존 공간이 지닌 역사성과 정체성을 존중하면서, 변화된 산업 수요에 맞게 공간의 기능과 가치를 현대적으로 재해석하는 사업입니다. 호텔 고유의 상징성을 살리는 동시에 최첨단 오피스를 결합하고, 기존 건물이 가리고 있던 남산의 자연 경관을 다시 도시 품으로 돌려주는 경관 회복의 의미도 담고 있습니다.

도시가 지속 성장하기 위해서는 물리적 인프라(하드웨어)와 문화·콘텐츠(소프트웨어), 그리고 사람이 조화를 이뤄야 합니다. 혁신적인 공간과 인프라가 도시의 격을 바꾸고, 그 변화가 국가 전체의 경쟁력 강화로 이어질 것이라 믿습니다. 이지스자산운용은 자본의 선순환을 통해 기업에는 성장의 터전을, 도시에는 지속 가능한 미래를 열어가는 생태계 조성자가 되겠습니다.

정리 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

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