유럽 상업용 부동산 시장은 금리 인상과 경기 불확실성의 영향으로 자산가치 조정 국면에 진입했으며 글로벌 주요 권역 중 가장 회복세가 느리게 나타나고 있습니다. 또한 투자심리 위축 및 자본조달 여건 악화가 장기화되면서 자금유입 흐름 둔화세가 지속되었습니다. 실제로 2023년 유럽 상업용 부동산 펀드레이징 규모는 약 140억 달러로, 전년 대비 54% 감소하며 조정 흐름이 지속되고 있음을 보여줍니다.

바닥 확인 후 반등 신호: 투자심리 회복 조짐

2024년 유럽 상업용 부동산 시장의 펀드레이징은 글로벌 부동산 둔화가 본격화되었던 2023년보다도 더욱 위축된 상황으로, 단기적인 회복을 기대하기는 어려운 분위기입니다. 다만 평균 자산 가격은 2021년 ㎡당 3,333유로에서 2024년 2,561유로까지 하락하며 저점에 근접했고, 최근에는 약 4% 수준의 반등 조짐도 일부 나타나고 있습니다. 이에 따라 가격 조정이 일정 수준에 도달했다는 인식이 확산되면서, 2025년부터 단계적인 회복 흐름이 가능하리라는 기대가 투자자들 사이에서 형성되고 있습니다.

CBRE가 유럽 내 781개 기관투자자를 대상으로 실시한 조사에 따르면, 응답자의 70%는 2025년을 시장 회복의 전환점으로, 나머지 30%는 2026년 이후로 전망했습니다. 이는 장기화된 유럽 상업용부동산 침체국면이 유럽 경기회복 흐름과 맞물려 '25년부터는 상업용 부동산의 점진적 회복세가 나타날 것이라는 기대감이 반영되고 있음을 보여줍니다.

전반적인 분위기는 펀더멘털의 뚜렷한 개선보다는 가격 메커니즘의 정상화와 자산의 적정가치 회복에 대한 신뢰에서 비롯된 것으로 해석됩니다. 이에 향후 시장 회복 속도는 금리의 향방과 자산 수급 균형에 따라 좌우될 전망입니다.

물류·멀티패밀리 안정세 유지, 오피스·리테일 침체 회복

최근 5개년 기준으로 유럽의 물류와 멀티패밀리 섹터는 안정적인 수익률 흐름을 유지해온 반면, 오피스와 리테일 섹터는 각각 상대적으로 낮은 평균 수익률을 기록했습니다. 리테일의 경우 코로나19 이후 마이너스 수익률에서 최근 일부 회복세를 나타내고 있습니다.

PMA에 따르면 유럽 오피스 섹터는 2023년 총수익률(total return)이 -12%까지 하락했으나 2024년에는 3%로 반등하며 점진적인 회복 흐름을 보이고 있습니다. 중장기적으로는 2026~2027년까지 약 6%수준의 수익률이 예상되며, 특히 기존의 Capital Gain 중심의 수익구조에서 Income Gain 중심의 수익률 구조로 전환될 것으로 전망됩니다.

유럽 리테일 섹터는 2018년부터 2022년까지 평균 총수익률 -6.8%를 기록하며 부진한 흐름을 이어갔으나, 2024년 5%로 반등하며 5년만에 개선세를 보였습니다. 같은 기간 유럽 물류 섹터는 평균 10.7% 수준의 총수익률을 기록하고 있으며 2023년 단기 조정 이후 2024년 5%, 2025~2027년에는 8% 내외의 양호한 수익 흐름이 이어질 것으로 예상됩니다. 특히 자산가치 회복과 임대료 상승이 동시에 반영되며, 안정성이 돋보이는 섹터로 평가됩니다.

유럽 멀티패밀리 섹터 또한 상대적으로 안정적인 흐름을 유지하고 있으며, 2023년을 저점으로 본격적인 회복 국면에 진입했습니다. 2025년부터는 연 6% 수준의 총수익률이 예상돼, 자본가치 보전과 고정 임대수익 기반의 구조는 장기 포트폴리오 운용에 적합한 자산으로 평가됩니다.

섹터별·지역별 투자 비중 재편 흐름

유럽 상업용 부동산 시장은 최근 영국, 독일, 프랑스를 중심으로 거래가 집중되고 있으며, 특히 리테일 및 물류에 대한 투자 비중이 확대되고 있는 추세입니다. 2024년 기준 국가별 거래 비중은 영국 28%, 독일 16%, 프랑스 12%로 상위 3개국이 전체의 56%를 차지하고 있습니다.

섹터별로는 오피스의 거래 비중이 2020년 59%에서 2024년 36%까지 빠르게 축소된 반면, 리테일은 13%에서 25%로, 물류 부문은 13%에서 19%로 증가하며 투자 섹터의 다변화가 감지됩니다.

팬데믹 이전 이커머스 확산에 따른 사전 조정이 진행됐던 리테일 자산은 현재 부실 자산 중심의 투자 기회가 부각되고 있습니다. 물류의 경우 전자상거래의 지속적인 성장세가 수요 확대를 견인하면서 투자 매력도가 강화되고 있는 국면입니다.

해외 자금 유입 흐름에서도 회복의 조짐이 나타나고 있습니다. 유럽 상업용 부동산에 대한 해외 투자 규모는 전년 대비 27% 증가한 310억 달러로 집계되며, 아직 과거 평균에는 미치지 못하지만 점진적인 회복 흐름이 감지되고 있습니다.

영국 CRE 시장: 회복 선도, 섹터별 양극화 심화

2024년 영국 상업용 부동산 시장은 전년 대비 19% 증가한 약 196억 달러의 거래 규모를 기록하며 유럽에서 이례적인 회복세를 보였습니다. 그러나 섹터별로 분류 시, 기존 거래가 가장 많았던 주요 투자 섹터인 오피스, 물류, 멀티패밀리 거래규모는 감소한 반면, 리테일 및 데이터센터 거래는 증가했습니다.

RCA에 따르면 섹터별로는 오피스가 전체 거래의 23%를 차지하며 가장 높은 비중을 기록했으며, 리테일(22%), 물류(20%), 멀티패밀리(20%)가 그 뒤를 이었습니다. 또한 전체 거래의 절반 이상(53.4%)이 런던에 집중되며 도심권 자산에 대한 투자 선호가 여전히 높은 것으로 나타났습니다. 이는 금리 피크아웃 이후 자산가치 회복 기대감과 더불어, 핵심 입지 선호 심리가 반영된 결과로 보입니다. 반면, 리버풀(4.6%), 셰필드(3.1%), 맨체스터(2.7%) 등 비수도권 도시의 비중은 상대적으로 제한적입니다.

물류·멀티패밀리 중심의 구조적 수요 확대와 글로벌 자본 유입

2024년 영국 상업용 부동산 시장에서 가장 주목할 만한 흐름 중 하나는 물류와 멀티패밀리 섹터의 비중 확대입니다. 특히 물류 섹터는 이커머스 성장과 견조한 펀더멘털에 대한 기대를 바탕으로, 거래 비중이 2015년 7%에서 2024년 20%로 확대되었습니다. 멀티패밀리 또한 주택 공급 부족과 노후화 이슈에 따라 같은 기간 5%에서 20%로 비중이 상승하며 빠르게 성장하고 있습니다.

영국 물류 자산의 Cap. Rate는 2024년 6.0%까지 반등한 반면, 브리스톨·스윈던 등 남서 지역의 자산 가격은 여전히 팬데믹 이전 대비 약 27% 낮은 수준에 머물러 있어, 수익성과 가격 측면에서 투자 매력이 일부 부각되고 있는 것으로 보입니다.

한편 멀티패밀리 섹터에서는 2023~2024년 동안 발생한 38건의 거래 중 36건이 신축 자산에 집중되었으며, 이는 공급 부족 해소와 자산 리프레시(Refresh)에 대한 수요가 복합적으로 반영된 결과로 해석됩니다. 이 중 약 37%는 스튜던트 하우징 자산이 차지하고 있으며 주요 글로벌 운용사들이 일반 임대 외에도 학생 주거 분야에 대한 투자 비중을 확대해 나가고 있는 점이 주목됩니다.

글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

자료 분석 및 검수 | 이지스자산운용 전략리서치실

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