“환경이 어려울수록 기본에 충실하는 것이 더욱 중요합니다.” 정석우 이지스자산운용 대표의 시장에 대한 시각과 투자 접근법은 이 원칙에서 출발합니다. 그가 말하는 기본은 부동산의 본질적인 가치를 이해하고 자본의 흐름을 읽는 한편, 투자와 운용의 전 과정에서 투자자에 대한 운용사의 책임을 다하는 것입니다.

이지스자산운용은 이러한 기본을 바탕으로 부동산과 자본구조를 통합적으로 살피고, 변화하는 산업 수요에 맞춰 자산의 경쟁력을 높이는 동시에 새로운 투자 영역을 모색하고 있습니다. 시장의 변화가 클수록 기본에 더욱 집중해야 한다고 보는 정 대표의 시각을 들었습니다.

Q. 올해 초 대표이사로 취임하셨습니다. 시장 환경과 회사 안팎의 변화가 맞물린 시기였는데, 취임 후 어떤 부분을 가장 중점적으로 살피셨는지 궁금합니다.

대표이사가 되면서 책임감은 더 커졌지만, 제가 해야 할 역할의 본질이 달라졌다고 생각하지는 않습니다. 시장과 회사가 변화하는 시기에는 투자자와 임직원이 불확실성을 크게 느낄 수 있습니다. 따라서 투자자와 열린 자세로 소통하며 우려와 오해를 해소하고, 임직원이 각자의 핵심 업무에 집중할 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

이럴 때일수록 기본에 충실해야 한다고 생각합니다. 운용사의 기본은 부동산의 본질적인 가치를 이해하고, 자본이 어디로 흐르는지 파악해 원칙에 따라 투자하는 한편, 투자자의 자본을 책임 있게 관리하는 것입니다. 단기적인 상황에 흔들리지 않고 우리가 해야 할 일을 꾸준히 이어가는 것이 우선입니다.

Q. 올해 아레나스 영종 매각과 고양 삼송 데이터센터 준공 등 여러 성과가 있었습니다. 대표이사로서 가장 중요하게 생각한 역할은 무엇인가요?

올해 아레나스 영종 매각을 통해 7년에 걸친 물류센터 개발사업을 마무리했고, 고양 삼송 데이터센터도 준공했습니다. 더케이트윈타워 우선협상대상자 선정과 두산타워 거래 종결 등에서도 의미 있는 진전이 있었습니다. 시장 여건이 쉽지 않은 상황에서도 각자의 자리에서 역량을 발휘한 임직원들이 함께 만든 결과입니다.

대표이사의 역할은 개별 거래의 모든 세부 사항에 관여하기보다 회사가 나아갈 큰 방향을 제시하는 데 있다고 봅니다. 각각의 투자가 우리가 추구하는 방향과 일치하는지 살피고, 그 과정에서 필요한 판단과 조언을 제공하는 것입니다. 회사의 성과를 어느 한 사람의 결과로만 볼 수 없는 이유입니다.

Q. 앞으로 상업용 부동산 시장의 흐름을 좌우할 주요 변수는 무엇이며, 이지스자산운용은 이에 어떻게 대응하고 있나요?

금리와 원자재 가격, 지정학적 불확실성은 개발비와 금융비용에 영향을 미치는 주요 변수입니다. 임대료가 이러한 비용 상승분을 즉시 모두 흡수하기는 어렵기 때문에 신규 개발과 거래 활동은 당분간 선별적으로 이뤄질 가능성이 큽니다.

그렇다고 모든 자산의 펀더멘털이 일률적으로 약해졌다고 보기는 어렵습니다. 오피스는 입지와 공급 여건, 자산의 품질에 따라 임차 수요가 다르게 나타나며 데이터센터 역시 전력과 입지, 수요 기반 등에 따라 경쟁력이 달라집니다. 따라서 시장 전체의 방향만 보기보다 개별 자산의 실질적인 수요와 자본구조를 함께 살피는 것이 중요합니다. 펀드와 차입금의 만기를 고려해 매각과 차환 가능성을 미리 점검하는 역량도 더욱 중요해지고 있습니다.

이지스자산운용은 투자자산의 차입과 차환을 체계적으로 관리할 필요성이 커질 것으로 보고 2021년 론파이낸스센터를 신설했습니다. 론파이낸스센터는 자산 운용 조직과 협업해 만기 이전부터 자산별 차입 구조와 차환 여건을 점검하고 필요한 대응 방안을 마련하고 있습니다. 예상하지 못한 변화가 발생했을 때 상황을 얼마나 신속하게 파악하고 효과적인 해법을 마련하느냐가 운용사의 역량을 보여준다고 생각합니다.

Q. 최근 자본이 프라임·코어 자산으로 집중되고 있습니다. 이에 대응하는 이지스자산운용의 전략을 소개해 주세요.

국내외를 막론하고 자금은 우량 자산으로 집중되고 있습니다. 여기에 이지스자산운용은 프라임·코어 자산을 확보하는 한편, 잠재력 대비 가치가 충분히 발현되지 않은 대형 자산을 새로운 수요에 맞게 재구성해 자산 경쟁력을 높이는 전략도 병행합니다. 이른바 프라임 자산을 ‘더 프라임하게’ 만드는 전략입니다.

기존 리테일 자산을 오피스 등 새로운 용도로 전환하거나, 한 건물 안에서도 달라진 수요에 맞춰 공간의 구성을 바꾸는 방식이 대표적입니다. 중요한 것은 건물을 매입하는 데서 끝나지 않고 입지와 구조, 주변 산업의 수요를 읽어 자산의 잠재력을 현실화하는 것입니다. 기존 용도의 경쟁력이 약해진 자산도 새로운 수요와 연결하면 다시 경쟁력 있는 자산으로 거듭날 수 있습니다.

Q. AI 시대가 본격화되면서 부동산의 역할에도 변화가 예상됩니다. AI와 자동화는 기업의 자산 선택 기준을 어떻게 바꾸게 될까요?

AI가 부동산의 용도를 단번에 바꾼다기보다 기업이 자산을 선택하는 기준을 바꾸고 있다고 생각합니다. 과거에는 오피스를 고를 때 입지와 면적을 주로 봤다면, 최근에는 전력 공급 능력과 냉방 성능, 서버 공간 등 AI 업무 환경을 뒷받침할 수 있는 인프라까지 주요 선택 기준으로 고려하는 기업이 늘고 있습니다.

물류센터도 마찬가지입니다. 로봇과 자동화 시스템, 풀필먼트 운영이 보편화하면서 충분한 전력과 설비 확장성이 중요해졌습니다. 임차인은 같은 공간을 같은 방식으로 계속 사용하기보다 사업 성장에 맞춰 시설을 확장하고 고도화할 수 있기를 원합니다. 이러한 변화까지 고려해 투자 자산을 선별해야 합니다.

Q. 그동안 데이터센터 개발을 통해 어떤 경험을 축적해 왔는지, 앞으로의 투자 전략과 함께 말씀해 주세요.

이지스자산운용은 2019년 하남 데이터센터를 시작으로 부지 매입과 인허가, 개발, 임차, 운영, 매각에 이르는 전 과정을 경험했습니다. 처음 시도하는 사업이었기 때문에 매 단계가 쉽지 않았지만, LG CNS를 비롯한 파트너들과 문제를 하나씩 풀며 축적한 경험이 고양 삼송 데이터센터로 이어졌습니다.

앞으로는 개별 데이터센터를 개발하고 매각하는 데서 한 걸음 더 나아가야 합니다. 물류망에 허브센터와 지역센터, 도심 근접형 센터가 서로 다른 역할을 하며 연결돼 있듯 데이터센터도 기능별로 나뉠 수 있습니다. 대규모 연산과 저장을 담당하는 코어 데이터센터, 지역 수요를 처리하는 코로케이션 데이터센터, 빠른 응답을 제공하는 엣지 데이터센터, 안정성을 높이는 백업 데이터센터가 하나의 체계를 이루는 방식입니다.

개별 자산을 각각의 딜로만 보지 않고 하나의 네트워크이자 포트폴리오로 연결하는 방향을 보고 있습니다. 전력의 지역 생산과 소비가 강조될수록 비수도권의 역할도 커질 것입니다. 각 자산이 포트폴리오 안에서 어떤 기능을 맡고 서로 어떤 시너지를 낼 수 있는지까지 고려해 투자 기회를 살피고 있습니다.

Q. 오피스와 데이터센터 외에 장기적으로 눈여겨보고 있는 분야도 궁금합니다.

초고령사회 진입과 건강에 대한 관심 확대로 헬스케어와 바이오를 아우르는 라이프사이언스 분야를 중요하게 보고 있습니다. 관련 기업은 연구소와 생산시설, 특수 설비를 갖추는 데 큰 초기 자금이 필요합니다. 성장 단계의 기업이 부동산에 대규모 자금을 장기간 묶어두기는 현실적으로 어렵습니다.

자산운용사는 장기 투자자와 기업을 연결해 이 문제를 풀 수 있습니다. 기업은 산업과 기술, 인재에 집중하고, 장기 투자자는 좋은 자산과 성장 기업에 투자할 수 있는 구조를 만드는 것입니다. 기후변화에 대응하는 재생에너지 발전과 에너지저장시설 등 관련 인프라에서도 국내외 투자 기회를 살펴보고 있습니다.

Q. 앞으로 이루고 싶은 장기적인 비전과 개인적인 목표를 들려주세요.

이지스자산운용이 단순히 투자를 잘해 수익을 내는 운용사를 넘어, 비어 있거나 제 기능을 다하지 못하는 공간을 산업이 자리 잡을 수 있는 공간으로 바꾸는 회사가 되기를 바랍니다. 다른 곳에서 해결하지 못한 복잡한 문제를 이지스자산운용은 풀어낼 수 있다는 평가를 받는 것도 목표입니다. 대표이사이자 이지스의 선배로서, 후배 직원들과 함께 그런 회사를 만들어가겠습니다.

정리 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

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