일본 주거시장은 수십 년간 이어진 저금리 환경의 전환점에 서 있습니다. 도쿄를 비롯한 주요 도시를 중심으로 낮은 공실률과 임대료 상승세가 지속되고 있으나, 금융비용과 사업비 역시 증가하면서 자산의 수익성을 확보하기가 한층 까다로워졌습니다.

변화의 핵심은 시장의 수요와 임대료 흐름을 실제 투자성과로 연결하는 방식이 달라졌다는 데 있습니다. 초저금리 환경에서는 우수한 입지의 자산을 확보해 장기간 보유하고, 낮은 금융비용과 안정적인 임대수익, 자산가격 상승에 기반한 전략이 유효했습니다. 반면, 이제는 적극적인 가치 부가 전략과 전문 운영을 통해 주거 자산의 순영업이익과 자산 가치를 능동적으로 높이는 역량이 중요해졌습니다.

특히 일본 주거시장에는 시장 임대료의 상승이 기존 계약에 즉시 반영되기 어려운 구조가 존재합니다. 여기에 자산 노후화에 따른 추가 투자 부담까지 더해지면서, 단순 보유만으로 시장 상승분을 충분히 실현하기는 점차 어려워지고 있습니다.

그러나 이러한 변화는 현지 시장을 이해하고 투자와 운영을 함께 수행할 수 있는 플랫폼에게 새로운 기회이기도 합니다. 시장 임대료와 기존 임대료 사이에 격차가 있는 자산을 선별하고, 적절한 리포지셔닝과 임대전략을 통해 새로운 수요를 유치할 수 있다면 시장의 변화 자체를 자산가치 상승의 기회로 전환할 수 있기 때문입니다.

같은 시장, 다른 임대료 반영 속도

부동산 시장분석기관 PMA에 따르면 2008년 6.3%였던 도쿄의 주거 공실률은 2025년 2.8%로 점진적으로 하락했으며, 도쿄 주거 임대료는 2015년부터 2025년까지 연평균 3.2% 상승한 것으로 집계됐습니다.

다만 시장 임대료의 상승이 모든 자산의 임대수익에 같은 속도로 반영되는 것은 아닙니다. 일본 주거 임대차시장은 자동 갱신과 강한 임차인 보호를 특징으로 하는 일반임대차 비중이 높아, 기존 임차인이 계속 거주하는 경우 임대료를 시장 수준에 맞춰 조정하는 데 상당한 제약이 따르기 때문입니다. 이러한 구조적 특징은 최근 높은 연간 임대료 상승률을 기록하고 있는 도쿄 임대주거 시장에서 더욱 두드러집니다.

반면 일본의 정기임대차는 계약기간이 종료된 뒤 새로운 계약을 체결하는 구조이기 때문에, 각 계약 만료 시점에 시장 임대료 상승분을 반영할 여지가 상대적으로 큽니다. 실제 PMA에 따르면 2025년 상반기 기존 계약 종료 후 신규 체결된 계약의 임대료 상승률은 8.2%였던 반면, 기존 계약의 갱신 임대료 상승률은 1.7%로 큰 차이를 보였습니다.

이는 같은 시장 안에서도 계약 유형과 자산의 운영 전략에 따라 임대료 상승분이 자산 수익에 반영되는 속도가 달라질 수 있음을 보여줍니다. 따라서 향후 일본 주거투자에서는 시장의 임대료 흐름뿐 아니라 개별 자산의 임대차 구조, 공실과 계약 만기, 목표 수요층을 함께 분석하고, 리포지셔닝 · 임대료 조정 · 임대 기간 · 임차인 유입 채널 · 운영 비용을 종합적으로 관리할 수 있는 역량이 더욱 중요해질 것으로 보입니다.

노후 자산에 숨어 있는 가치 제고 기회

시장 임대료의 상승이 모든 자산에 자동으로 반영되지 않는다는 점은 자산별 운영전략에 따라 성과 차이가 나타날 수 있음을 의미합니다. 계약 만기나 공실 시점을 활용해 상품성을 정비하고, 새로운 수요층에 맞춰 임대 조건을 재설계하는 세심한 접근이 필요한 이유입니다.

투자 관점에서는 운영 전략과 더불어 입지는 양호하지만 상품 경쟁력이 낮아진 노후 자산을 취득해 내부 공간과 공용부를 개선하고, 가구와 가전, 집기를 완비하며, 지역별 입주자 특성에 따른 서비스, 임대 옵션을 함께 재설계하는 방안이 유효합니다. PMA의 2025년 상반기 일본 상장리츠 분석 자료에 따르면 적절한 리노베이션을 거친 주거 자산의 신규 임대료는 기존 대비 30% 이상 인상된 것으로 집계된 바 있습니다.

다만 이러한 성과가 리노베이션 자체만으로 만들어지는 것은 아닙니다. 자산의 매입 단가와 전용 면적 효율성, 투입 비용 대비 수취 가능한 임대료 프리미엄에 대한 분석, 각종 규제와 인허가에 풍부한 경험을 지닌 현지 설계사 및 시공사와의 협업 구조 등을 종합적으로 검토해야 하며, 특히 고비용 환경에서 엄격한 비용 통제와 시공 품질 관리가 필수적입니다. 중요한 것은 리노베이션의 규모가 아니라 투자비가 실제 임대료와 점유율 개선으로 이어질 수 있는지를 판단하는 것입니다.

결국 일본 주거시장의 가치 제고 기회는 단순히 임대료가 상승하는 시장에 진입하는 데 있지 않습니다. 시장 임대료와 기존 계약 간의 격차가 큰 자산을 정밀하게 선별하고, 이를 실질적인 상품 개선과 운영성과로 연결하는 실행력이 중요합니다.

달라지는 임차 수요, 확장되는 유연한 주거

공급과 계약 구조의 변화와 함께 주목할 부분은 임차 수요의 다양화입니다. 일본 출입국재류관리청에 따르면 일본의 재류외국인 수는 2014년 말 약 212만 명에서 2024년 말 약 377만 명으로 증가했으며, 이 기간 연평균 증가율은 약 5.9%로 나타났습니다.

외국인 전문직과 주재원, 유학생 등 거주자의 구성이 다양해지면서 주거 공간 선택과 계약 방식에 대한 요구도 달라지고 있습니다. 영어로 확인할 수 있는 정보, 온라인 계약 절차, 표준화된 심사와 계약서, 가구와 생활설비가 갖춰진 공간, 유연한 임대기간 등이 대표적입니다.

이러한 변화는 정책 측면에서도 나타나고 있습니다. 도쿄도는「2050 도쿄 전략」을 통해 국제 경쟁력 강화를 위한 해외 고도인재 유치를 주요 정책과제로 제시하고 있습니다. ‘경영·관리’ 및 ‘고도전문직’ 재류자격 보유자를 해외 고도인재로 분류해, 2023년 2만 2,197명인 해당 인구를 2030년까지 5만 명 이상으로 확대하는 것이 목표입니다. 이를 위해 다언어 대응 서비스드 아파트와 의료 인프라, 국제학교 등 외국인이 생활하기 편리한 환경의 정비를 정책과제로 제시하고 있습니다.

하지만 기존 일본 부동산 시장은 까다로운 보증인 요건과 현지 계좌 및 소득 증빙, 높은 초기 부대비용 등으로 인해 외국인 임차인에게 상대적으로 높은 진입 장벽을 형성해 왔습니다.

이 같은 수요는 외국인에만 국한되지 않습니다. 이동성이 높은 전문직 종사자와 맞벌이 가구, 법인 수요를 중심으로 가구가 완비된 양질의 주거 공간을 필요한 기간만큼 편리하게 이용하려는 수요가 함께 증가하고 있습니다.

핵심은 이러한 수요 변화를 실질적인 임대 수요로 전환하는 것입니다. 목표 고객의 체류 기간과 가구 형태에 맞춰 공간을 구성하고, 주택 탐색부터 계약과 입주, 사후 관리까지의 과정을 투명하고 간결하게 설계해야 합니다. 일본 주거투자가 공간의 물리적 개선을 넘어 플렉시블 리빙을 구현하는 고객 경험 중심의 운영 플랫폼으로 진화해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

입지가 아니라 수요를 읽는 전략

새로운 주거 수요는 도쿄 전역에 동일하게 나타나기보다 기업과 일자리, 교통, 생활 인프라가 밀집된 핵심 권역에서 보다 구체화될 가능성이 큽니다.

치요다구와 주오구, 미나토구, 시부야구, 신주쿠구로 구성된 도쿄 핵심 5구에는 중앙정부 기관과 글로벌 기업 본사, 금융·상업시설, 대학과 문화 인프라가 집중돼 있습니다. 이 가운데 미나토구는 롯폰기와 아자부다이, 아카사카 등을 중심으로 국제업무시설과 고급 주거지가 함께 형성돼 있어 외국계 기업 임직원과 전문직 종사자, 법인 임차인의 수요가 형성되는 지역입니다.

ⓒazabudai-hills

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롯폰기 일대에는 도쿄 미드타운과 롯폰기 힐스, 아자부다이 힐스, 도라노몬 힐스 등 대형 복합개발이 인접해 있습니다. 업무시설과 주거, 리테일, 문화시설이 하나의 권역 안에 결합돼 있고 주요 업무지구와의 접근성도 높아, 직주근접과 생활 편의성을 중시하는 임차 수요에 대응할 수 있는 입지적 조건을 갖추고 있습니다.

이러한 핵심 입지에서는 일반적인 장기 임대주택뿐 아니라 가구 완비형 주거, 법인 임대, 중장기 체류형 상품 등 다양한 운영방식을 검토할 수 있습니다. 다만 중심지 프리미엄이 높은 만큼 매입가격과 공사비, 운영비도 함께 높아질 수 있어 목표 고객과 예상 임대료, 점유율, 투자비용을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

다만 모든 핵심 입지에 동일한 주거상품과 운영모델을 적용하는 것은 효율적이지 않습니다. 글로벌 기업과 고소득 전문직 수요가 집중된 지역에서는 완성도 높은 가구와 서비스, 유연한 계약기간을 갖춘 프리미엄 임대 주택 전략이 유효할 수 있는 반면, 다른 지역에서는 보다 효율적인 투자비와 운영비를 바탕으로 가격 경쟁력을 확보하는 전략이 적합할 수 있습니다. 같은 도쿄 안에서도 체류 목적과 고객 구성, 지불 가능한 임대료가 다른 만큼, 전략 구성, 임대기간, 서비스 수준과 자본적 지출을 자산별로 달리 설계해야 합니다.

결국 핵심은 중심지에 위치했다는 사실 자체가 아니라, 해당 입지의 고용 기반과 생활 인프라, 교통 접근성이 어떤 임차 수요를 만들어내는지를 이해하는 데 있습니다. 현지 시장과 고객을 깊이 이해하는 운영 플랫폼이 상품 기획 단계부터 투자비와 임대방식, 서비스 수준을 함께 설계할 때 비로소 입지의 잠재력을 실제 운영성과로 연결할 수 있습니다.

운영 경험이 자산이 되는 플랫폼

실제 일본을 비롯한 아시아·태평양 주거시장에서는 자산 투자와 상품 기획, 임대, 운영을 하나의 체계로 연결하는 플랫폼 사례가 나타나고 있습니다. 개별 자산을 매입해 운영하는 데 그치지 않고, 여러 도시와 고객군에서 축적한 경험을 새로운 상품과 후속 투자에 적용하는 방식입니다.

2017년 설립된 위브리빙(Weave Living)은 홍콩과 서울, 싱가포르, 도쿄에서 사업을 운영하며 가구 완비형 주거와 서비스드 아파트, 코리빙, 학생주택 등 다양한 주거 옵션을 제공하고 있습니다. 주택 검색과 예약, 결제, 입주 이후 관리에 디지털 시스템을 적용하고, 체류기간과 생활방식에 따라 상품을 세분화한 것이 특징입니다.

이러한 플랫폼이 투자자들로부터 각광받는 이유는 단지 자산 수를 늘릴 수 있기 때문이 아닙니다. 실제 운영 과정에서 축적되는 임대료, 점유율, 고객 구성, 계약기간, 유입 채널, 운영비용과 거주자 피드백을 다음 자산의 소싱과 언더라이팅, 상품기획에 다시 반영할 수 있다는 점이 중요합니다.

이처럼 자산이 늘어날수록 투자와 운영 역량이 함께 고도화되는 플랫폼은, 개별 투자기회를 넘어 장기적으로 포트폴리오를 구축하려는 글로벌 기관투자자들에게 매력적인 파트너가 될 수 있습니다. 특히 전문 운영이 결합된 고품질 주거상품에 대한 수요가 확대되는 아시아 주요 도시에서는, 현지 투자기회를 지속적으로 발굴하고 운영할 수 있는 플랫폼의 역할이 더욱 중요해질 것으로 보입니다.

투자와 운영을 연결하는 MODO

MODO는 일본 주거시장의 구조적 변화와 글로벌 투자자들의 투자 수요에 대응하기 위해 이지스아시아가 현지 파트너와 함께 설립한 주거 투자·운영 플랫폼입니다. 이지스아시아가 일본 및 아시아 주거시장에 대한 투자기회를 글로벌 투자자들과 논의하는 과정에서 반복적으로 확인한 것은, 단순히 개별 자산을 소개하는 운용사가 아니라 현지에서 투자기회를 발굴하고 밸류에드 전략을 실행하며 장기간 함께 포트폴리오를 구축할 수 있는 전문 플랫폼에 대한 수요였습니다.

이에 MODO는 이지스아시아가 축적해온 기관투자자 관점의 자산 발굴·언더라이팅·투자관리 역량과 일본 주거·호스피탈리티 업계에서 경험을 쌓아온 현지 전문인력의 상품기획·임대·운영 역량을 결합합니다. 단순히 운영 효율과 영업이익을 높이는 데 그치지 않고, 자산의 발굴과 투자부터 리포지셔닝, 임대·운영, 자산관리와 회수까지 하나의 플랫폼에서 연결하는 GP-led 주거 투자·운영 모델을 지향합니다.

MODO가 추구하는 가치 제고는 단순한 영업이익 확대에만 머물지 않습니다. 공간의 품질과 건축적 완성도, 가구와 생활설비의 세심한 큐레이션, 거주자의 실제 필요에서 출발하는 서비스를 통해 장기간 머물고 싶은 주거 경험을 만드는 것 역시 운영 경쟁력의 중요한 일부로 보고 있습니다.

이러한 관점은 MODO의 첫 투자 자산인 MODO Roppongi에서 구체화되고 있습니다. 도쿄 미나토구 롯폰기에 위치한 기존 주거자산을 대상으로 건축·인테리어 리포지셔닝과 가구·생활설비의 큐레이션을 진행하는 동시에, 장기 거주와 보다 유연한 체류 수요를 함께 고려한 임대상품과 운영방식을 설계하는 방식입니다. MODO는 이 과정에서 확보하는 실제 임대와 운영 데이터를 향후 일본 내 후속 투자에 반영할 계획입니다.

MODO의 비전은 일본에 한정되지 않습니다. 우선 일본에서 축적한 투자와 운영 트랙레코드를 기반으로 플랫폼을 확장하고, 중장기적으로는 서울·싱가포르 등 아시아 주요 도시에서 각 시장의 특성과 주거 수요에 맞는 모델을 선택적으로 전개하는 것을 목표로 합니다. 각 도시의 삶을 이해하고, 더 나은 일상의 주거 경험을 원하는 사람들이 믿고 선택할 수 있는 공간을 만들어가는 것이 MODO가 지향하는 방향입니다.

글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

내용 자문 및 감수 | GPI2팀

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