물류의 어원인 ‘로지스틱스(Logistics)’는 전쟁의 승패를 좌우하던 병참에서 유래한 개념입니다. 전장에서 병참은 전면에 드러나지 않지만 보급의 속도와 정밀성으로 전황을 결정지었습니다.

물류센터 역시 보이지 않는 곳에서 비즈니스의 승패를 가릅니다. 오늘날 물류센터는 상품이 최종 소비자에게 도달하는 전 과정을 집약하는 핵심 하드웨어로서, 기업의 운영 효율과 서비스 경쟁력에 직결되는 인프라로 진화했습니다. 그 결과 트렌드 변화에 민감한 여타 상업용 부동산과 달리, 안정성과 장기성을 근간으로 하는 독자적인 자산군으로 자리매김했습니다.

이처럼 물류센터의 전략적 중요성이 부각되는 가운데, 물류 부동산 시장을 둘러싼 구조적 변화 역시 가속화되고 있습니다. 수급 사이클의 전환과 물류 생태계 내 경쟁의 심화, 그리고 이에 따른 투자 패러다임의 재편은 시장이 새로운 국면에 진입하고 있음을 보여주는 신호입니다.

물류 부동산 시장의 재가동

이지스자산운용 전략리서치실에 따르면 한국 물류센터 거래 규모는 2022년 약 6.5조 원을 정점으로 감소세를 보였으나, 2025년 약 5.2조 원(YoY +92.9%)을 기록하며 시장이 일부 회복되는 모습을 보이고 있습니다.

코로나19 시기 온라인쇼핑 급증으로 급격히 확대되었다가 2022년 금리 인상으로 위축됐던 국내 물류센터 시장은 2025년 들어 신용도가 높은 임차인과 중·장기 계약을 확보한 물류센터들이 계약 갱신에 성공하며 불확실성을 해소하고 있습니다. 특히 입지가 우수한 프라임급 물류 자산에 외국계 투자자들의 관심이 이어지며 투자 심리 또한 점차 회복되는 양상을 보입니다.

국내 물류 수요의 펀더멘털 또한 견고한 것으로 판단됩니다. 국내 온라인 침투율이 코로나19 이전 30% 미만에서 2025년 3분기 기준 약 34% 수준으로 확대되며 주요 선진국 대비 높은 수준을 유지하고 있다는 점이 이를 뒷받침합니다(이지스자산운용 전략리서치실).

2025년 온라인쇼핑 거래액(272조 398억 원) 역시 전년 대비 4.9% 증가하여 역대 최고치를 경신했습니다(국가데이터처, 2025년 12월 및 연간 온라인쇼핑동향). 이는 같은 해 경제성장률(1.0%)을 크게 웃도는 수준으로, 온라인 소비 성장이 실물 경제를 상회하는 가운데 물류 인프라 수요는 여전히 구조적 확장 국면에 있는 것으로 해석됩니다.

공급 절벽이 만든 기회: 수급 재편의 시작

국내 물류센터 시장은 최근 공급 측면에서 뚜렷한 사이클 변화를 경험하고 있습니다. 2023년 약 188만 평(전년 대비 약 71% 증가)이 신규 공급되며 역대 최대 규모의 물량이 시장에 공급된 이후, 시장 내 수급 구조에도 변화가 나타나기 시작한 것입니다(이지스자산운용 전략리서치실). 특히 러시아-우크라이나 전쟁 이후 원자재 가격 상승과 글로벌 통화 긴축 기조가 맞물리면서 신규 물류센터 개발 사업은 상당 부분 위축되었습니다.

CBRE의 ‘2026 국내 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서에 따르면 국내 물류센터 신규 공급은 2026년 약 86만㎡ 수준으로 예상되며, 이는 최근 10년 내 가장 낮은 공급 규모에 해당합니다. CBRE는 해당 공급량이 2025년 순흡수면적의 절반에도 미치지 않는 수준으로 평가되는 만큼, 제한적인 신규 공급 환경이 이어질 경우 시장의 공실 리스크 역시 추가적으로 완화될 가능성을 제기하고 있습니다.

물류 인프라 패권 전쟁의 새 전선

물류 시장의 경쟁은 단순한 배송 속도에 그치지 않고, 대규모 플랫폼 인프라 투자 경쟁으로 확장되고 있습니다. 주요 이커머스 및 물류 기업들은 전국 단위 물류 네트워크와 자동화 설비, 데이터 기반 운영 역량을 중심으로 장기적인 경쟁 우위를 확보하려는 전략을 강화하는 추세입니다.

• 쿠팡의 인프라 초격차

2014년 로켓배송 도입 이후 쿠팡은 지속적인 인프라 투자를 통해 전국 단위 물류 네트워크를 선점해 왔습니다. 유료 멤버십 가입자 수 확대와 뉴욕증시 상장 당시 100조 원대에 달했던 기업가치는 물류 자산이 기업 가치의 핵심 축임을 보여주는 사례입니다. 최근에는 물류 자동화 고도화와 리츠 설립을 통한 자산 유동화를 병행하며, 확보된 자금을 다시 물류 인프라에 재투자하는 선순환 구조를 구축해 인프라 경쟁력을 강화하고 있습니다.

• 플랫폼 연합과 C-커머스의 공습

네이버는 ‘네이버플러스 스토어’와 컬리와의 협업 등을 통해 신선식품 및 커머스 경쟁력을 강화하고, 마켓플레이스 기반 판매자를 지원하기 위한 물류 역량 확보에도 주력하고 있습니다. 이러한 플랫폼 연합 기반의 생태계 확장 속에서, 테무·징동 등 중국계 이커머스(C-커머스) 플랫폼이 2024년 이후 한국 시장 공략을 본격화하며 국내 물류 거점과 라스트마일 네트워크 경쟁도 한층 심화되는 중입니다.

• 3PL 기업의 첨단화

CJ대한통운은 ‘매일오네’ 등 주 7일 배송 서비스를 도입해 배송 체계를 고도화하는 한편, 자동화 설비와 데이터 기반 운영 시스템을 기반으로 스마트 물류 역량을 강화하고 있습니다. 롯데글로벌로지스의 경우 롯데쇼핑이 도입한 AI 기반 물류 플랫폼 오카도의 물류 파트너로 참여해 수요 예측과 재고 관리, 배송 효율화를 수행할 예정입니다.

물류 투자의 새로운 문법

이처럼 이커머스와 3PL 등 물류 시장 참여자 간 경쟁이 심화되면서 물류 투자에 대한 관점 역시 빠르게 전환되고 있습니다. 물류 투자는 더 이상 단순한 부동산 투자에 머무르지 않고, 인프라와 네트워크를 선점하기 위한 전략적 투자로 재편되는 추세입니다.

과거에는 개별 물류센터의 수익률 중심으로 투자 판단이 이루어졌다면, 향후에는 물류 포트폴리오와 물류 네트워크 확보 차원의 접근이 필요합니다. 해당 자산이 전체 물류 네트워크 내에서 수행하는 기능과 위치, 그리고 라스트마일 효율성에 미치는 영향이 더욱 중요한 평가 기준으로 부상하고 있습니다.

결국 물류 투자의 핵심은 개별 자산의 성과를 넘어 해당 자산이 물류 시스템 내에서 창출하는 전략적 가치에 있습니다. 이지스자산운용은 포트폴리오 차원의 배치와 네트워크 효율, 이 두 관점을 축으로 물류 투자의 새로운 기준을 만들어 나갑니다.

글 | 이승훈 사업그룹4파트장

구성 및 정리 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

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