2024년 아시아 상업용 부동산 시장은 오피스(+5%p), 물류(+66%p) 중심으로 거래 회복세를 나타냈으며, 약 230조원 규모(2,350억 달러)의 거래가 이루어졌습니다. 특히 블랙스톤이 데이터센터 기업 Air Trunk를 인수 거래를 제외하더라도, 연간 거래 규모는 전년 대비 16% 증가하며 회복 흐름을 이어갔습니다.

일본 주도, 아시아 CRE 거래 회복세 본격화

국가별로는 일본의 회복세가 두드러졌습니다. 일본의 상업용 부동산 거래 규모는 494억 달러로 최근 10년간 가장 높은 수준을 기록했으며, 이는 안정적인 오피스 수요와 낮은 금리 환경이 외국인 투자 유입을 견인한 결과로 풀이됩니다.

특히 일본의 10년물 국채금리가 2024년 기준 1.1%에 불과한 반면, 오피스 자산의 캡레이트는 약 4.1% 수준으로 약 3.0%포인트(301bp)의 높은 스프레드를 형성하고 있습니다. 이와 같은 투자 매력도에 힘입어 일본 상업용 부동산에 대한 해외 자금 유입 비중은 2024년 45%로 확대돼, 2015년 이후 최고치를 기록했습니다.

반면, 중국은 아시아 주요국 중 유일하게 상업용 부동산 거래가 감소한 국가로 나타났으며 총 거래 규모는 410억 달러로 전년 대비 16.3% 하락했습니다. 이 가운데 부실자산 거래 비중은 17.3%로 크게 증가해, 구조조정 성격의 거래가 시장을 주도한 것으로 분석됩니다. 섹터별로는 물류(43%), 리테일(23%), 호텔·오피스(각 13%) 순으로 거래가 이루어졌습니다.

섹터 측면에서는 2024년 데이터센터 부문에서 대규모 거래가 집중적으로 발생했습니다. 이는 글로벌 자산운용사들이 에너지 및 통신 인프라 기반 자산에 대해 공격적인 투자 전략을 지속하고 있음을 보여줍니다.

아시아 오피스: 수요 회복에도 수급 양극화

아시아 오피스는 글로벌 오피스의 급격한 침체에 불구하고, 상대적으로 팬데믹 이후 수요회복이 빠르게 나타나면서 강한 시장 방어를 보이고 있는 섹터입니다. 그렇지만 지금의 회복된 수요수준은 과거 평균 수준에는 미치지 못하는 상황입니다.

특히 호주와 중국 일부 도시는 높은 공실률을 유지하고 있으며, 공급 둔화에 따라 중장기적으로는 임대료 상승 압력이 높아질 것으로 전망됩니다.

중국을 제외한 APAC 지역의 오피스 순흡수율(전년 대비 순임차 면적 증가율)은 여전히 역사적 평균에 미치지 못하고 있습니다. PMA에 따르면 2024년 기준 순흡수율은 0.7%로, 팬데믹 이전인 1991년부터 2008년까지의 장기 평균인 2.4%뿐만 아니라, 2009년부터 2019년까지의 최근 10년 평균인 1.1%에도 미치지 못하는 수준입니다. 이러한 수치는 수요 회복의 조짐이 일부 나타나고 있음에도 불구하고, 실질적인 회복세는 여전히 제한적임을 보여줍니다.

한편, 2024년 4분기 기준 아시아 주요 도시들의 오피스 공실률은 지역별로 뚜렷한 격차를 보이고 있습니다. 서울, 오사카, 나고야 등은 10% 이하의 공실률로 비교적 안정적인 수급 상황을 유지하고 있는 반면, 호주(브리즈번, 퍼스, 시드니, 멜버른)와 중국(베이징, 상하이, 광저우) 주요 도시는 20%를 상회하며 여전히 높은 수급 부담을 안고 있는 모습입니다.

중장기적으로는 실질 임대료의 상승 흐름이 다시 뚜렷해질 것으로 전망됩니다. 2028~2029년에는 대부분의 도시에서 임대료 상승폭이 확대될 것으로 예상되며 특히 홍콩, 상하이, 싱가포르, 멜버른 등은 연 7~8% 수준의 견조한 상승세가 기대됩니다.

아시아 물류: 단기 과열에서 수급 정상화 국면으로 전환

2022년 이후 물류 섹터는 이커머스 수요의 급격한 확대에 따른 단기적 공급 집중의 영향으로 임대료 급등과 자산가치 조정이 동시에 발생한 것으로 분석됩니다.

공급 측면에서는 2024년 기준 호주를 제외한 주요 아시아태평양 도시 대부분에서 물류센터 신규 공급이 감소세를 보이고 있습니다. 멜버른과 시드니를 중심으로 한 호주는 여전히 견조한 공급 증가세를 이어가고 있는 반면 도쿄, 서울, 오사카, 싱가포르 등 주요 도시는 공급이 둔화되며 시장 수급의 균형 조정 국면에 진입한 모습입니다. 특히 서울은 2023년 공급이 급증한 이후, 2024년에는 공급 증가세가 점차 진정되는 흐름을 보이고 있습니다.

임대료 측면에서는 팬데믹 기간 중 이커머스 침투율 급등과 물류 인프라의 공급 병목 현상이 복합적으로 작용하며 일부 시장에서 급격한 임대료 상승이 나타났습니다. 대표적으로 시드니는 공실률이 0.3%까지 하락하며 2023년 기준 임대료가 전년 대비 30% 이상 상승하는 등 과도한 수급 제약이 가격에 강한 압력을 가한 사례로 꼽힙니다. 반면 서울, 도쿄, 싱가포르 등은 중간 수준의 임대료 상승률을 기록하며 비교적 완만한 흐름을 유지하고 있습니다.

CPPI¹⁾ 변화에서도 유사한 흐름이 나타났습니다. 2022년을 전후로 대부분의 지역에서 가격 조정이 이뤄졌으며, 특히 홍콩은 2023년 이후 CPPI가 -20% 이하로 하락하며 가장 큰 조정 폭을 기록했습니다. 반면, 한국과 호주는 상대적으로 안정적인 흐름을 보이며 2024년까지 점진적 조정 국면이 이어질 것으로 전망됩니다.

1) 상업용 부동산의 평균 가격 변동을 수치로 나타낸 지표

아시아 리테일: 공실률 하락, 소비 회복세 반영

2024년 아시아 리테일 부동산 시장은 전반적으로 공실률이 하락세로 전환되며 점진적인 회복 흐름을 보였습니다. 팬데믹 이후 급등했던 공실률은 2021년 9.4%를 정점으로 하락하기 시작해, 2024년 2분기 기준 5.6%까지 내려오며 안정화되고 있습니다.

다만 지역별로는 온도차가 뚜렷합니다. 서울(7.8%)과 시드니(8.7%)는 여전히 팬데믹 이전 수준보다 높은 공실률을 유지하고 있으며, 이는 소비 회복 지연과 과거 공급 누적의 영향으로 해석됩니다. 반면 도쿄, 싱가포르, 나고야, 오사카 등은 낮은 공실률을 유지하는 가운데 특히 싱가포르는 1%대의 안정적 공실률을 기록하고 있습니다.

도시별 공실률의 장기 추세(2008~2024)를 기준으로 보면 대부분의 도시는 과거 평균 수준에 근접하거나 안정세를 유지 중이며, 일부 도시는 구조적 수요 회복에 힘입어 평균 이하로 하락한 것으로 나타납니다.

소비심리를 나타내는 소매판매 성장률(YoY, 3개월 이동평균 기준) 측면에서도 회복 흐름이 일부 관찰되고 있습니다. 싱가포르와 중국은 2021~2022년 큰 폭의 반등 이후 안정적인 흐름을 보이고 있으며, 일본은 완만한 회복세를 이어가는 중입니다.

반면, 한국과 호주는 2023년까지 회복세가 미진했으나, 2025년 이후 금리 인하와 대면 소비 확대 기대에 따라 점진적인 개선이 예상됩니다. 특히 홍콩은 팬데믹과 규제로 소비가 급감했지만 2021년 이후 빠른 회복세를 보였으며, 최근에도 전체적으로 개선 흐름을 유지하고 있습니다.

아시아 멀티패밀리: 주거 수요와 고령화 기반의 성장 기대

2024년 아시아 멀티패밀리 섹터는 일본과 호주를 중심으로 안정적인 거래 흐름을 이어가며, 주거 자산에 대한 기관 투자 수요가 지속되고 있습니다. 총 거래 규모는 66억 달러로 일본이 41억 달러로 가장 큰 비중을 차지했고, 호주가 32억 달러로 그 뒤를 이었습니다. 싱가포르와 한국은 시장 규모는 제한적이나, 향후 수요 확대 기대감이 반영되며 점진적인 관심이 유입되고 있는 상황입니다.

주요 도시들의 연 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 서울(18배), 싱가포르(14배), 도쿄(14배) 등에서 여전히 높은 수준을 보이며, 주택 구매에 대한 부담이 큰 것으로 나타났습니다. 이는 임차 수요 확대와 함께 상업용 주거 시장의 성장 가능성으로 이어질 수 있다는 분석입니다. 특히 PIR이 높은 지역은 향후 가격 조정 가능성을 내포하고 있는 반면 오사카, 시드니, 멜버른 등 비교적 낮은 수준(9배 이하)을 보이는 도시는 자산 가격 상승 여력이 있는 시장으로 평가됩니다.

고령화 또한 멀티패밀리 시장 확대의 중요한 배경 요인으로 부각되고 있습니다. 향후 10년간 65세 이상 인구 증가율은 싱가포르, 한국, 중국이 각각 4% 이상으로 가장 빠르게 증가할 것으로 전망되며, 이는 시니어 하우징 시장의 성장 압력을 높이는 요인으로 작용할 것으로 판단됩니다. 반면 일본은 이미 고령 인구 비중이 30%를 넘어서는 구조적 고령 사회에 진입해 있으며, 안정적인 수요 기반을 형성하고 있는 시장으로 분류됩니다.

결론: 글로벌 CRE 시장, 회복 속 차별화된 전략이 핵심

2025년 이후 글로벌 상업용 부동산 시장은 점진적인 회복 국면에 진입할 것으로 전망됩니다. 다만, 회복의 강도와 속도는 국가별 펀더멘털과 수요 구조의 차이에 따라 섹터별로 뚜렷한 사이클 차이를 보일 것으로 예상됩니다.

미국의 경우 정치적 리스크로 인한 시장 충격과 변동성 우려가 제기되고 있습니다. 다만 트럼프 정부의 정책 방향이 스태그플레이션 리스크를 내포하고 있음에도 불구하고, 글로벌 관세 정책이 내수 부양에 초점을 맞추고 있어 변동성 속에서도 펀더멘털은 비교적 견조할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 주거·물류·리테일 등 실수요 기반 섹터를 중심으로 회복이 기대되고 있습니다.

유럽은 지정학적 불확실성에도 불구하고 경기 회복 사이클 진입이 예상되며, 정부 주도의 부양책과 감세 정책이 시장 정상화 속도를 앞당길 것으로 보입니다. 반면 아시아는 상대적으로 방어력이 높아 조정 폭은 제한적이었으나 그만큼 수익률 반등 폭도 제한적일 가능성이 있습니다. 이에 따라 주거, 데이터센터 등 성장성이 높은 섹터 중심의 전략적 접근이 요구됩니다.

임대수익 기반 전략과 구조적 수요 섹터의 부상

최근 상업용 부동산 시장에서는 기존의 Capital Gain 중심 전략에서 Income Gain 중심의 패러다임 전환이 본격화되고 있습니다. 2023년 금리 인상 이전까지는 저금리 환경과 시장 전반의 상승 흐름 Capital Gain 중심의 수익률 확보가 가능했습니다. 특히 아시아 시장의 경우, 자산가격 하락이 진행되는 상황에서도 Income Gain 측면에서 안정적 현금 흐름을 창출할 수 있었습니다.

2025년 이후의 시장은 지난 10년 대비 높은 금리 수준의 지속과 경기 불확실성 확대, 투자심리 위축, 시중 유동성 축소 등으로 인해 Capital Gain의 동력이 약화되는 흐름이 지속될 것으로 예상됩니다. 따라서 전체 수익성에서 Income Gain의 비중이 높아질 것으로 예상되며, 투자 관점에서도 수익률 개선 관점을 전환해야 하는 시기가 될 것으로 전망하고 있습니다.

이와 같은 환경에서는 기존의 전통적인 투자 방식만으로는 목표 수익률을 달성하기 어려워질 가능성이 높아, 추가 수익원 강화에 대한 필요성이 더욱 커지고 있습니다. 이를 위해 성장 섹터인 멀티패밀리, 데이터센터 등을 통해 높은 수익을 확보 가능한 신규 모델이 공격적으로 논의되고 있는 상황입니다.

이러한 변화는 아시아 시장에서도 유사하게 나타나고 있으며 특히 멀티패밀리, 시니어·스튜던트 하우징, 데이터센터 등 구조적 수요 기반이 뚜렷한 성장 섹터들이 주목받고 있습니다. 이는 인구구조 변화와 산업 전환이 맞물리며 장기적인 수요가 견고하게 형성되고 있기 때문입니다.

그렇지만 이러한 성장섹터 관련 자산군은 아직까지 안정적 수익모델이 충분히 검증되지 않았고, 자산의 변화 사이클도 빠르기 때문에 Opportunistic 투자나 조기 엑시트 전략이 보다 유효할 것으로 예상됩니다. 단기적 타이밍보다 구조적 수요 흐름에 주목하는 접근이 필요한 시점으로, 지속 가능한 성과와 성장성을 겸비한 섹터에 대한 전략적 선별이 그 어느 때보다 중요해지고 있습니다.

글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

자료 분석 및 검수 | 이지스자산운용 전략리서치실

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