최근 글로벌 자산시장 내 투자 대안이 다양해지는 가운데, 상업용 부동산은 단기적으로 수익성과 회복 속도에서 다소 뒤처지는 모습을 보이고 있습니다. 상업용 부동산 투자는 주식과 채권의 중간적 성격의 투자 상품으로 정의되어 왔으나 최근 몇 년 동안의 급격한 금리인상 등의 영향으로 수익률이 둔화되었습니다.

지금까지 우리가 일반적으로 생각해왔던 부동산 투자는 인플레이션에 대응하는 투자 상품으로 유동성 및 금리 등 자본시장의 영향력이 높은 상품입니다. 인플레이션이 높고 금리가 낮은 상태에서 유동성이 풍부하면, 자산 가격은 올라가고 자본수익률(Cap rate)은 하락하는 경향이 나타납니다. 이러한 거시환경 외에도 입지나 자산의 특성을 고려해 우량 자산을 선별하거나, 상대적으로 저평가된 자산을 개발 및 확보하는 전략 또한 투자 성과를 결정짓는 중요한 요소로 작용합니다.

하지만 최근에는 이러한 구조에 변화의 조짐이 나타나고 있습니다. 과거에는 높은 자본조달 비용으로 인해 부동산 시장이 자본시장의 영향을 크게 받는 것이 일반적이었으나, 팬데믹 이후 섹터별 캡레이트 추이를 살펴보면 자산 사이클의 전환이 자본 사이클의 변화를 선행하며 수익률 조정이 일어나는 구조적 전환이 나타난 것으로 파악됩니다.

자산 사이클의 변화, 기술혁신에 의한 섹터별 성장모델 변화

현재 부동산 시장은 경제, 정치, 기술 전반에 걸친 초불확실성 국면에 진입하고 있습니다. 시장 변동성은 확대되며, 정책의 방향성은 불투명하고, 기술 혁신과 파괴적 변화는 산업 구조 전반을 빠르게 재편하고 있기 때문입니다. 이러한 환경 속에서 글로벌 대형 투자자들은 부동산 가격이 바닥권에 근접했다는 인식 아래, 단순 관망보다는 선별적 대응이 필요한 시점임을 강조합니다.

특히 데이터센터, 전력·에너지 인프라, 유틸리티 등 구조적 성장이 가능한 섹터를 중심으로 변화 가능성이 높은 자산에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 이에 따라 향후 투자 전략에서는 자산의 변화 가능성과 성장 잠재력을 기준으로 선별적 접근이 필요합니다. 기술·인프라 기반의 산업재 성격 자산은 성장성이, 소비재 성격 자산은 운영 효율화나 모델 전환을 통한 유연성이 주목받고 있습니다.

반면, 임대 수익에 의존하는 전통 자산은 구조적으로 변화에 취약할 수 있으므로 보다 보수적인 접근이 요구됩니다. 이처럼 불확실성이 극대화된 시기일수록 펀더멘털이 견고하고 변화에 유연한 섹터를 선별하는 전략적 판단이 무엇보다 중요해지고 있습니다.

미국 오피스: 공급 둔화와 수요 회복, 저점 통과 시점

미국 오피스 시장은 최근 RTO(Return to Office·사무실 복귀) 확대와 신규 공급 둔화에 따라 수요 부담이 점차 완화되고 있으며, 이에 따라 투자심리 회복 가능성이 커지고 있습니다. 주요 도시들의 평균 공실률은 여전히 23% 수준으로 높지만 Walmart, Amazon, Microsoft 등 주요 기업들이 주 5일 근무 또는 하이브리드 근무를 지속하면서 사무실 수요가 점진적으로 회복되고 있습니다.

자금 조달 측면에서는 오피스 부문에 대한 높은 CMBS(Commercial Mortgage-Backed Securities·상업용 부동산 담보부 증권) 연체율과 Dept spread¹⁾확대로 투자 부담이 존재합니다. 이러한 이유로 가격 하락세가 지속되며 점차 저점이 형성되고 있는 모습입니다. RCA 보고서에 따르면 2024년 4분기 기준 오피스 가격은 전고점(’22.2분기) 대비 24% 하락하며, 가격 매력도 측면에서 관심이 높아지고 있는 상황입니다.

1) 자산 조달 시 적용되는 금리와 기준금리 간 차이

공급 측면에서는 공사비 급등으로 신규 착공이 크게 감소하며 2024년 공급 증가율은 0.5%에 그칠 것으로 전망됩니다. 이는 과거 평균 대비 현저히 낮은 수준으로, 과잉공급에 대한 우려를 완화시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 동시에 기존 오피스 자산을 호텔이나 주상복합 등으로 전환하려는 수요도 증가하고 있어, 공급 부담의 완화와 수요 회복이 동시에 진행되는 구조가 형성되고 있습니다. 이러한 흐름은 중장기적으로 오피스 자산에 대한 재평가 가능성을 높이는 한편, 투자심리의 회복을 뒷받침하는 기반이 될 것으로 기대됩니다.

뉴욕 프라임 오피스: 리노베이션과 투자 재검토 본격화

뉴욕 프라임 오피스 시장은 공실률 하락 전환과 함께 미드타운 중심의 투자 재검토 움직임이 확대되며 시장 회복에 대한 기대가 점차 커지고 있습니다.

최근 오피스 시장에서는 Class A 이상 고급 오피스에 대한 선호가 강화되고 있으며, 이에 따라 프라임 오피스와 전체 시장 평균 간의 공실률 격차도 빠르게 확대되고 있습니다. Green Street에 따르면, 2024년 기준 프라임 오피스 공실률은 전체 시장 평균 공실률 대비 8.15%p 낮게 나타나며 공실률 스프레드가 815bps까지 벌어졌습니다. 이는 2012~2020년 평균 스프레드인 350bps를 두 배 이상 상회하는 수준으로, 프라임 오피스에 대한 투자자들의 상대적 선호가 그만큼 뚜렷해졌음을 보여줍니다.

오피스 등급별 전용면적당 임대료 수익지표(RevPAF Index) 또한 Class A는 회복세를 보이고 있는 반면, B/B+ 등급은 상대적으로 부진한 흐름을 이어가고 있어 향후 투자의 방향이 프리미엄 자산으로 집중될 가능성이 높습니다.

지역별로는 뉴욕의 프라임 오피스 공실률이 2024년 들어 하락 전환되며 주요 도시 평균 및 게이트웨이²⁾ 평균 대비 긍정적인 흐름을 나타내고 있습니다. 특히 뉴욕 미드타운 지역의 임대료는 상승세가 기대되며, 시카고(+1.8%), 뉴욕(+0.8%) 등 주요 도시 중심업무지구의 임대료도 회복 조짐을 보이고 있습니다. 이에 따라 프라임 오피스를 중심으로 한 투자자들의 리노베이션 및 재진입 움직임도 점차 현실화되고 있습니다.

2) 뉴욕, LA, 샌프란시스코 등 글로벌 투자자 선호 주요 상업 중심 도시

미국 물류: 제조 물류 중심으로 전환

물류 섹터는 최근 이커머스 침투율 둔화와 공급 급증의 영향으로, 단기적으로는 공실률 상승과 임대료 둔화 등 리스크 요인도 확대되고 있습니다. 그러나 중장기적으로는 미국 내 제조 물류 수요 증가에 힘입어, 점진적인 안정화 국면에 진입할 것으로 전망됩니다.

주요 도시별 임대료 상승률 전망을 보면 2025~2026년에는 피닉스, 필라델피아 등 일부 도시에서 역성장이 예상되지만 2027~2029년 구간부터는 전반적으로 상승세가 확대될 것으로 보입니다.

Green Street에 따르면 수요 측면에서는 이커머스 침투율은 둔화되었지만 여전히 이커머스 시장 규모는 꾸준히 확대되고 있으며, 연평균 성장률(CAGR)도 11% 수준을 유지 중입니다. 더불어 팬데믹 이후 제조업 시설에 대한 건설 투자가 2019년 대비 207% 증가하는 등 제조 기반 물류 수요도 빠르게 확대되고 있습니다.

한편, 2022년 이후 급격히 증가한 물류센터 공급은 일시적인 과잉공급 우려를 불러왔으나, 최근 들어 공급 조정을 겪고 있습니다. 특히 2024년에는 신규 물류시설 중 제조 관련 비중이 19%까지 상승하며, 미국 물류 시장이 제조업 중심으로 구조 전환되는 흐름이 본격화되는 흐름입니다.

미국 멀티패밀리: 게이트웨이 중심 회복, 선벨트 조정

멀티패밀리 섹터는 미국 내 가구 수 증가와 높은 주택 구매 비용에 따른 부담 확대로 인해 임차 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. 가계소득 대비 주택구매비용 비중³⁾ 은 2019년 15.7%에서 2024년에는 25.5%까지 상승했으며, 주택가격 상승과 기준금리 인상이 맞물려 실수요자의 내집 마련 여건은 더욱 악화되고 있는 상황입니다.

3) 중위소득 가계의 연간 소득 대비 중위가격 주택 구매에 의한 연간 지불 원리금 비중

미국 전체 가구 수는 FRED 기준 2020년 약 1억 2,860만 가구에서 2024년 1억 3,220만 가구로 늘었으며, 이에 따라 임대 시장 유입 수요도 함께 확대되고 있습니다.

지역별로는 2024년 뉴욕과 시카고 등 주요 게이트웨이 도시에서 사무실 복귀(RTO) 확산과 신규 공급 제한의 영향으로 공실률이 하락하고, 임대료는 상승세를 나타내고 있습니다. 반면, 오스틴, 휴스턴, 피닉스 등 선벨트 주요 도시는 단기적으로 공급이 확대되며 공실이 늘어난 상황입니다. Green Street에 따르면, 이들 도시에서는 2021년부터 2024년 사이 공실률이 크게 증가했으며, 이에 따라 2024년 오스틴 -6.0%, 피닉스 -2.5% 수준의 임대료 하락이 예상됩니다.

그러나 선벨트 지역은 단기 조정에도 불구하고 주거여건이 우수하고 국내 이주수요가 높은 지역이라는 점에서, 장기적 관점에서는 여전히 견고한 펀더멘털을 보유하고 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다.

미국 니치 섹터: 구조적 수요 기반의 확장

미국의 니치 섹터는 인구구조 변화와 산업 구조 전환에 따라 빠르게 성장하며, 이에 기반한 투자 수요가 확대되고 있습니다. 특히 시니어 및 스튜던트 하우징, 헬스케어, 셀프 스토리지, 데이터센터 등 특화된 자산군에 대한 시장의 관심이 증가하는 추세입니다.

Preqin에 따르면, 2019년 대비 2024년 니치섹터 부동산 거래 비중은 2%에서 7%로 확대되었습니다. 한편, 데이터센터와 멀티패밀리 등 일부 국가에서 광의의 니치 섹터로 분류되는 자산군까지 포함할 경우, 이들 섹터의 전체 거래 비중은 같은 기간 62%에서 69%로 증가한 것으로 나타났습니다. 반면, 오피스 섹터는 같은 기간 35%에서 15%로 비중이 축소되며 상반된 양상을 보였습니다.

이는 오피스와 리테일 중심의 기존 자산 구성이 주거와 물류 중심으로 재편되고 있음을 보여줍니다. 이러한 변화는 고령 인구의 증가와 1인 가구 확대에 따라 의료 및 생활 인프라에 대한 구조적 수요가 늘어나고 있는 흐름과도 맞닿아 있습니다.

실제로 2025년부터 2030년 사이, 65~84세 고령 인구는 연평균 2.2%, 85세 이상 인구는 4.0%씩 증가할 것으로 예상되며, 같은 기간 전체 1인 가구 수도 지속적으로 증가할 전망입니다(Census Bureau, 2023년 11월 추계). 이에 따라 시니어 하우징, 헬스케어 시설, 소형 주거시설 등 니치 자산군에 대한 수요 확대 가능성도 높아지고 있습니다.

한편 산업 구조 측면에서도 변화가 뚜렷합니다. 정보기술, 전문서비스, 교육, 헬스케어 등 지식 기반 산업의 GDP 비중은 확대되고 있는 반면, 제조업, 금융, 건설 등 전통 산업의 비중은 점차 축소되는 추세입니다. 이에 따라 데이터센터나 고급 인프라 자산과 같은 지식산업 기반의 부동산은 투자 매력도가 더욱 높아지고 있는 영역으로 부상하고 있습니다.

미국 데이터센터: 고성장 인프라 자산으로 부상

데이터센터는 수익성과 자금 회수 측면에서 경쟁력을 갖춘 인프라 자산으로 평가되며, 최근에는 Opportunistic 펀드 전략을 중심으로 투자 비중이 빠르게 확대되는 추세입니다. 특히 부동산, 바이아웃, 인프라 펀드 등 다양한 투자 주체들이 데이터센터 및 관련 인프라 자산에 적극적으로 진출하고 있으며, CSP(클라우드 서비스 제공자)와의 제휴를 통해 투자 구조도 점차 다각화되고 있습니다.

BCG에 따르면, 미국 내 데이터센터 전력 수요는 2020년 25GW에서 2028년 81GW로 연평균 13~18% 증가할 전망입니다. 공급도 확대되고 있으나 수요를 따라가지 못해 공실률은 낮은 수준을 유지할 것으로 보입니다.

데이터센터는 1제곱피트당 약 1,500달러의 개발비가 소요되는 고비용 자산으로, 오피스 대비 두 배 수준입니다. 그럼에도 불구하고 2024년 전체 투자 전략의 80%가 Opportunistic 전략에 집중되고 있어, 개발 중심의 투자에 대한 선호가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이러한 배경에는 급진적인 기술혁신에 의해 신규 데이터센터에 요구되는 MEP(Mechanical, Electrical & Plumbing) 및 전력량 등에 대한 시장 수요자들의 요구도 높아졌기 때문입니다.

투자 구조 측면에서도 글로벌 대형 투자자들은 전략적 제휴 및 대형 펀드 결성을 통해 데이터센터 분야에 본격적으로 진입하고 있습니다. 블랙록과 GIP, MGX, 엔비디아, 마이크로소프트 등은 데이터센터 공급 및 전력 인프라 구축을 위한 협력 체계를 강화하고 있으며, 에너지 인프라와 반도체 기술이 결합된 구조를 바탕으로 300억~1,000억 달러 규모의 메가딜을 추진 중입니다.

글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

자료 분석 및 검수 | 이지스자산운용 전략리서치실

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