서울 도심과 강남 일대에서는 노후화된 공간을 혁신적으로 재개발하고 기술 집약적 빌딩을 통해 첨단 수요를 충족시키는 대규모 복합 개발사업이 활발히 진행되고 있습니다. 과거의 개발사업이 틀에 박힌 설계와 건축 그리고 분양 중심으로 이루어졌다면 오늘날의 복합 개발사업은 기획부터 설계, 운영까지 전 과정이 유기적으로 연결된 형태로 진화했습니다. 이에 따라 프로젝트의 복잡성이 증가하고 시장의 요구가 더욱 정교해지면서, 독자적인 개발 역량을 갖추는 것이 사업의 성패를 결정짓는 핵심 요소로 부각되고 있습니다.

이에 이지스자산운용은 개발 역량을 내재화하고 프로젝트를 보다 주도적으로 운영하기 위해 개발관리실을 신설했습니다. 기존의 개발사업은 외부 협력사 중심으로 운영되면서 발주자의 단기적인 요구를 충족하는 데 집중하는 경향이 있었습니다. 그러나 장기적인 사업 전략을 반영하고 프로젝트의 완성도를 높이기 위해서는 소유자 관점에서 전 과정을 통합적으로 관리할 수 있는 내부 전문 조직이 필수적입니다.

프로젝트 가치 극대화를 목표로 리스크 선제 대응

개발관리실은 협력사와 긴밀히 소통하는 동시에, 소유자 관점에서 사업 전 과정을 주도적으로 관리하며 프로젝트의 완성도를 높이고자 합니다. 프로젝트 초기 단계부터 장기적인 전략을 반영하여 사업의 가치를 극대화하고, 실행 과정에서 발생할 수 있는 다양한 리스크를 체계적으로 관리하는 것이 핵심입니다.

부동산 개발사업은 크게 ▲사업계획(사업성 검토, 토지 확보 및 브릿지론) ▲사업구현(설계, 인허가, 시공사 선정 및 본 PF) ▲사업실행(착공, 준공 및 담보대출 전환) 등 세 단계로 나눌 수 있으며 각 단계에서 발생하는 리스크를 체계적으로 관리하는 것이 중요합니다. 만약 리스크 관리에 실패해 사업성이 훼손될 경우 자금 조달이 어려워져 사업 자체가 중단될 위험이 있습니다. 이에 우리는 다음과 같은 전략 방향성을 수립했습니다.

개발인력 조기 투입을 통한 리스크 최소화

개발관리실은 각 단계에서 리스크 요인의 중요도와 발생 가능성을 사전에 분석하고, 이를 선제적으로 관리하는 역할을 수행합니다. 개발사업의 품질 수준과 사업비 규모, 그리고 발생 가능한 주요 리스크는 대부분 착공 이전 단계에서 결정됩니다. 착공 이후에는 리스크와 사업비를 통제할 수 있는 여지가 제한적이므로, 사업계획 초기부터 상품 포지셔닝과 협력사 관리를 면밀히 수행하고 있습니다.

체계적 시스템과 프로세스를 통한 운영

내재화된 개발관리 조직은 단순히 개발 인력을 확보하는 것을 넘어 체계적인 시스템 아래에서 운영되어야 합니다. 이를 위해 일원화된 컨트롤타워 아래에서 협력사 관리 가이드라인과 상품별 체크리스트를 마련하고 설계 및 시공 기술 검토, 법규 대응 체계를 구축하고 있습니다.

노하우 축적과 공유를 통한 지속가능 역량확보

축적된 데이터를 조직 전반에 공유하여 반복될 수 있는 시행착오를 최소화하고, 프로젝트의 품질과 운영 효율성을 극대화할 수 있도록 했습니다. 이를 통해 장기적인 사업 경쟁력을 확보하고, 지속 가능한 개발 역량을 강화해 나가고 있습니다.

"자산 운용 경험이 풍부한 펀드 매니저가 개발사업에 참여하여 사용자의 요구를 반영한 공간을 기획하고, 개발과 파이낸싱을 담당하는 핵심 인력이 초기 단계부터 함께 협업한다면 개발 사업의 불확실성을 줄이고 성공 가능성을 극대화할 수 있습니다.”

ㅡ 우형석 이지스자산운용 개발관리실장

리스크 집중관리, 성공의 확실성을 높이다

개발사업의 사업비 곡선을 보면 단계가 진행될수록 사업비가 급격하게 증가하는 구조를 가지고 있습니다. 특히, 사업비가 가장 큰 폭으로 늘어나는 시점은 착공 이후이며 이를 효과적으로 통제할 수 있는 최적의 타이밍은 착공 전 단계입니다.

개발관리실은 이러한 원칙 아래 사업계획 단계부터 조기 투입되어 발생 가능한 리스크를 면밀히 분석하고 전략적으로 대응하며, 단계별 리스크를 선제적으로 해소함으로써 사업의 안정성과 수익성을 극대화하는 데 집중합니다. 이를 통해 프로젝트 진행의 예측 가능성을 높이고, 비용 증가를 효과적으로 통제하며, 자금 운영의 안정성을 확보하여 성공적인 개발사업을 실현하는 데 핵심적인 역할을 수행하고자 합니다.

글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션팀 매니저

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