최근 부동산 시장은 금리 변동, 경기 둔화, 자금 조달 환경 변화 등 다양한 요인의 영향을 받고 있으며, 각 산업별로 상이한 흐름을 보이고 있습니다. 이에 따라 이지스자산운용 리서치실에서는 2025년 국내 상업용 부동산 시장의 주요 변화를 분석하고 섹터별 전망을 도출했습니다.

산업

한국 물류 시장은 2023년까지 높은 이커머스 침투율과 시장 규모를 유지해 왔습니다. 2024년 1분기에는 이커머스 침투율이 33%로 소폭 상승했으나, 이는 거래 증가보다는 인플레이션 영향에 따른 결과였습니다. 2024년 상반기 동안 중소형 물류시설의 가격은 소폭 상승했지만, 전체적인 거래량은 감소하는 모습을 보였습니다.

동남권 지역은 2023년 대규모 공급 증가의 여파로 가격이 급락했으며, 이로 인해 공실률이 드라이 물류 14%, 콜드 체인 41%에 달하는 등 수급 불균형이 심화되었습니다.

향후 전망을 보면, Distressed Asset이 시장에 유입되면서 거래 둔화가 지속될 것으로 예상되며 경매를 통한 가격 조정이 진행될 가능성이 높습니다. 2024년 신규 공급은 주로 남서부 지역에 집중될 것으로 보이며, 동남권 지역의 공실률은 2025년부터 수요 증가와 제한된 신규 공급으로 인해 점진적으로 안정화될 전망입니다.

또한, 국경 간 이커머스의 성장이 새로운 수요를 창출할 것으로 예상됩니다. 글로벌 항만과 인접한 서부 지역은 크로스보더 임차인들의 선호도가 높은 만큼 초과 공급을 빠르게 흡수할 가능성이 큽니다.

오피스

한국 오피스 시장은 글로벌 시장 대비 상대적으로 견조한 흐름을 보이고 있으며, 공급 제한과 낮은 재택근무 비율이 이러한 강세를 뒷받침하고 있습니다. 다른 주요 시장과 달리, 가격 조정 폭이 크지 않아 안정적인 흐름을 이어가고 있습니다.

2024년 상반기 주요 거래는 글로벌 자산운용사와 기업 본사의 수요에 의해 주도되었습니다. 신규 공급이 다소 증가하긴 했으나, 대부분 마곡 등 비핵심 업무지구에 집중되면서 서울 주요 오피스 시장의 임차 수요는 지속적으로 증가하는 모습을 보였습니다.

이러한 수요 증가로 인해 임대료는 전년 대비 6~8% 상승했으며, 공실률은 2.4%로 자연 공실률(5%)을 크게 하회하는 수준을 유지하고 있습니다. 다만, 최근 들어 강했던 임차 수요가 점차 둔화되는 조짐이 나타나고 있으며, 이는 임대료 상승 속도의 둔화와 점유 면적 증가율 감소로 확인됩니다.

오피스 투자 시장은 2024년 말부터 점진적인 회복세를 보일 것으로 예상되지만, 가격 조정이 지속되면서 투자자들의 신중한 태도가 이어질 가능성이 큽니다. 향후 5년간 프라임 오피스 공급이 제한적인 만큼, 장기적으로 수요는 유지될 것으로 보이나 급격한 가격 상승 가능성은 낮습니다. 또한, 프라임 및 Grade-A 오피스 선호도가 지속될 전망이며, 2024년 하반기부터 저축은행 등의 부실 자산 증가로 인해 디스트레스드 오피스 자산이 시장에 등장할 가능성도 있습니다.

주거

한국의 임대주택 시장은 전통적으로 개인 투자자가 직접 소유하거나 전세 제도를 통해 운영하는 방식이 주를 이루었으며, 이로 인해 기관투자자의 시장 참여가 제한적이었습니다. 그러나 최근 주택 가격 상승 둔화, 거래 감소, 전세 보증금 리스크 증가 등의 시장 변화로 인해 기관투자자들에게 새로운 기회가 열리고 있습니다.

특히, 다음 세 가지 요인이 기관투자자의 주거 시장 진출 가능성을 높이는 핵심 요소로 작용하고 있습니다.

- 가구 수 증가: 인구 고령화에도 불구하고 2040년까지 가구 수는 증가할 전망이며, 특히 40세 이상 1~2인 가구가 전체 가구의 70%를 차지할 것으로 예상됩니다.

- 신규 주택 공급 감소: 2020년 이후 주택 공급이 줄어들면서 기존 주택의 노후화가 진행, 고품질 주택 선택지가 제한되고 있습니다.

- 개인 임대 시장의 비효율성: 기존 개인 임대 시스템의 운영 비효율성과 리스크가 점차 드러나면서, 보다 안정적이고 체계적인 기업형 임대주택(Corporate Rental Housing)에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 이러한 요인과 함께 세입자의 주거 선호도 변화까지 맞물리면서, 기관투자자들에게 임대주택 시장이 점점 더 매력적인 투자처로 부각되고 있습니다.

리테일

리테일 부문은 오프라인 활동 증가로 인해 주요 상업 지역을 중심으로 점진적인 회복세를 보이고 있습니다. 그러나 여전히 소비 심리 위축과 서비스 중심 소비 패턴 변화로 인해 구조적인 도전에 직면해 있으며, 거래량 또한 팬데믹 이전 수준을 회복하지 못하고 있습니다. 특히, 거래 유형이 제한적이어서 시장의 유연성이 부족한 상황입니다.

이러한 변화를 고려할 때, 리테일 부문의 전략적 전환이 필요한 시점입니다. 단순한 상업 공간을 넘어 유동 인구를 유도할 수 있는 요소를 강화하고, 부가가치를 높일 수 있는 전략을 도입하는 것이 중요합니다. 이를 위해 리테일 공간을 오피스, 주거, 복합 개발과 결합하여 활용도를 극대화하고, 장기적인 운영 안정성을 확보하는 방식이 효과적인 대안이 될 수 있습니다. 이러한 접근법을 통해 리테일 공간의 매력도를 높이고, 지속가능한 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 기대됩니다.

* 이지스자산운용의 투자 전략은 민간 및 공공 시장에서 풍부한 경험을 갖춘 전문 팀에 의해 실행됩니다. 전국 및 해외 사무소에 있는 450명 이상의 전문가 네트워크를 활용해 지역별 부동산 시장에 대한 깊이 있는 인사이트를 확보하며, 이를 바탕으로 거시 경제 분석과 결합한 정교한 투자 전략을 수립합니다. 우리는 단순한 데이터 분석을 넘어 실질적인 투자 의사 결정 과정에 리서치를 적극 반영하는 것이 장기적인 포트폴리오 성공의 핵심 요소라고 믿습니다.

글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

자료 분석 및 검수 | 이지스자산운용 전략리서치실

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