스페셜시츄에이션 파트는 다음과 같은 주요 투자방식을 채택하고 있습니다.

NPL 펀드

NPL 펀드는 스페셜시츄에이션 파트의 핵심 투자 전략으로, 2016년부터 시장에서 입지를 다져왔습니다. 초기에는 은행권의 부실채권 매입을 중심으로 운영되었으나, 현재는 시장 환경에 맞춰 투자 대상을 다각화하는 보다 창의적인 접근 방식을 채택하고 있습니다. 이는 부실채권 시장에서의 변화하는 환경에 유연하게 대응하며, 리스크를 고려한 투자기회를 모색하는 과정의 일환입니다.

NPL 1호 펀드: 2016년 약 3,400억 원 규모로 조성된 이 펀드는 은행권에서 매각된 NPL Pool을 전액 매입하는 대규모 투자 전략을 채택했습니다. 당시 안정적 수익 창출이 중요한 시장 환경에서 1호 펀드는 투자자들에게 신뢰를 얻는 계기가 되었습니다.

NPL 2호 펀드: 1호 펀드의 성공을 기반으로 2019년 약 2,550억 원 규모로 모집되었습니다. 목표 수익률 8%를 초과한 13%의 내부수익률(IRR)을 달성하며 조기 청산되는 성과를 기록했습니다.

NPL 3호 펀드: 2021년 캠코의 NPL 투자펀드 위탁운용사로 선정되어 조성된 펀드입니다. 캠코의 600억 원 출자를 포함해 총 1,240억 원 규모로 설정되었습니다. 이전 1, 2호 펀드와 달리 NPL Pool 매입 비중을 축소하고 Single NPL과 같은 개별 부실채권에 대한 투자를 본격화했습니다. 이는 부동산 채권 부실화, 기업 구조조정, 자금 조달 시장 경색 등으로 인해 자산 매각이나 신규 자금 조달이 필요한 상황이 다수 발생할 것으로 예측하고, 이러한 환경 속에서 추가적인 투자 기회를 발굴하기 위함입니다.

NPL 4호 펀드: 2024년 말 약 1,242억 원 규모로 조성되었습니다. 3호 펀드의 전략을 이어받으면서 스페셜 시츄에이션 투자를 더하는 알파 전략을 사용합니다. 담보부 BW 투자 등 기업금융부터 부실자산 구조화를 통한 에쿼티 투자까지 영역을 확장하여 자산 운용의 효율성을 극대화할 계획입니다.

PF 재구조화 펀드

한국자산관리공사(캠코)는 PF 사업장 정상화 지원펀드 조성을 위해 이지스자산운용을 포함한 5개 운용사를 위탁운용사로 선정하고, 2023년 9월 총 1.1조 원 규모의 펀드를 조성했습니다. 이지스자산운용은 캠코의 1,000억 원 출자금에 민간 자금을 추가로 유치하여 해당 펀드를 조성하였습니다.

PF 재구조화 펀드는 부실 위험에 처한 사업장의 대출 채권을 인수하고 사업 및 재무 구조를 재편하여 프로젝트를 정상화하는 것을 목표로 합니다. 이에 따른 포트폴리오 구성은 아래와 같습니다.

부실 브릿지론 재구조화: 부실 또는 부실 우려가 있는 브릿지 사업장과 착공 전 본 PF 사업장에 대해 채무 인수 또는 리파이낸싱을 통해 유동성을 공급합니다. 이후 해당 PF 채권을 인수하고 통합한 뒤, 법적 문제를 해소하고 재무 및 운영 구조를 재편하여 사업장의 정상화를 도모합니다.

브릿지론 및 PF 자금대여: 사업장의 유동성 부족 문제를 해결하기 위해 자금을 대여하여 프로젝트가 정상적으로 운영될 수 있도록 지원합니다. 대여된 자금은 주로 인허가 절차의 완료, 초기 공사비 지급, 또는 기존 대출 상환과 같은 핵심 과업을 수행하기 위해 사용됩니다. 필요한 경우, 담보 설정 또는 이자 조건을 조정하여 대여 자금의 회수 가능성을 극대화합니다.

SS&D 투자: 특수 상황에서 발생하는 시장의 비정상적 요소를 활용해 매력적인 위험 조정 수익을 추구합니다. 경매·공매 절차를 통해 부실화된 사업장의 소유권을 확보한 뒤, 추가적인 개발 또는 재구조화를 통해 가치를 회복하거나 수익을 창출하는 방법을 사용합니다.

Distressed Asset 투자

기존의 Loan 투자에서 한 걸음 더 나아가 부실자산에 대한 에쿼티 투자까지 아우를 수 있는 포괄적인 전략과 프로젝트를 수행하고 있습니다. 이러한 접근은 시장의 특수한 상황과 기회를 선제적으로 포착하여 수익을 극대화하고, 투자 포트폴리오의 가치를 극대화하기 위한 노력의 일환입니다.

현재는 Distressed 오피스, 공매를 통한 도심물류센터 value-added 투자, 공매 수의계약을 통한 매입 후 개발 등 부실 자산별로 개별 펀드를 조성하여 운용하고 있습니다. 이 방식은 각 자산의 특성에 맞춰 단기적으로 효과적인 투자 성과를 도출할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 이에 머무르지 않고 다양한 부실 자산을 하나의 플랫폼으로 통합 관리할 수 있는 One Fund 체계를 구축할 계획입니다. 이 전략은 운용의 유연성을 높이고 자산군 간 시너지 효과를 극대화하며, 체계적인 리스크 분산을 통해 보다 지속가능한 성과를 제공할 수 있는 기반이 될 것입니다.

글 | 박소영 브랜드커뮤니케이션 매니저

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